2021年目标销售3300亿，重回行业前十的招商蛇口增收不增利

3月22日晚间，招商蛇口发布了2020年度业绩。

数据显示，2020 年，公司实现签约销售面积 1243.53 万平方米，同比增加 6.34%；实现签约销售金额 2776.08 亿元，同比增加 25.91%，完成全年2500亿元的销售目标。同时，招商蛇口“三道红线”全部零踩线。

借此，招商蛇口再度回归前十行列。2021年，招商蛇口制定了3300亿元的销售目标，增长率约为18%。“我们现在的可售货值有5300亿元，达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰颇有信心地说。

增收不增利

虽然销售额抢眼，但招商蛇口却出现了增收不增利的现象。

2020年，招商蛇口实现营业收入1296.2 亿元，同比增长 32.7%，同期公司净利润为 169.1 亿元，同比下降 10.3%；归母净利润为 122.5 亿元，同比下降达到 23.6%。

在业绩会上，蒋铁峰解释了增收不增利的原因，包括房地产项目结转毛利率下降，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31亿元，转让子公司产生投资收益减少，以及疫情导致持有物业经营收入减少等。

财报显示，2020年招商蛇口参考市场价格对存在减值迹象的资产进行了减值测试，根据减值测试结果，全年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备同比增加9.7亿元，减少归属于上市公司股东的净利润21.84亿元，影响同比增加7.5亿元。

具体来看，招商蛇口2020年度计提在建开发产品、已完工开发产品在内的存货跌价准备近25.30亿元。诸如，招商蛇口在佛山、北京、肇庆、郑州、合肥、济南等地均计提了存货跌价准备，仅北京都会中心项目计提存货跌价准备达8.15亿元。

在业内看来，这或许与高价地有关。业绩会上，在回应减值问题时，蒋铁峰坦承，计提减值准备的主要是2016年、2017年限价政策时拿的高价地。

计提减值之外，2020年，招商蛇口少数股东损益约为46.6亿元，占比约27.6%，同比增长65%，这也侵蚀了其归母净利润。对此，公司财务总监黄均隆回应，2017年，公司合作拿地比较多一点，到去年结转时少数股东的损益就多一些。

他表示，近三年公司拿地的权益比在“适当地增长”，所以未来结转权益贡献会比今年多。根据招商蛇口披露的数据，2017-2020年，该公司新增土储权益比例分别为63%、61%、55%及64%。

商业5年冲击“双百”

商业亦是业绩发布会上的关注点之一。

3月19日，在凯德集团工作近25年的袁嘉骅加盟招商蛇口。蒋铁峰表示：“袁嘉骅加盟之后，商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高做好之后，还会进一步加大投资力度。”

挖角袁嘉骅体现了招商蛇口对商业的重视。2020年被招商蛇口定义为“资管年”。这一年，招商蛇口内部整合动作包括成立资产管理中心，协同招商积余成立招商商管团队，整合成立招商伊敦酒店公寓管理平台等。

蒋铁峰表示：“目前重点发展的是集中商业，目标是至2025年末实现购物中心100个，持有营收100亿元。目前在手的集中商业有60多个，已开业项目数约20个。”截止目前，招商商管已布局全国25个城市，持有商业项目60个，商业总体量350万平方米，旗下囊括了三大商业产品系，分别是海上世界、花园系和九方系。

“住宅赚的钱一部分投给商业，大概有一个投资比例，每年购地金额10%左右投向持有商业。根据项目的情况，依然是保持稳中求进的策略。如果没有那么好的机会，我们也不要为投而投。去年我们大概投了7%-8%，今年希望在10%左右。”蒋铁峰提及了未来的投资策略。

5年布局100个购物中心的目标或许不难实现，不过运营却是留给袁嘉骅的难题。2019年年底，招商局房托基金上市，这支基金共包括5项资产，分别为花园城购物中心、新时代广场、数码大厦、科技大厦及科技大厦二期，均位于蛇口工业区。

年报显示，2020年，招商房托基金收益总额约为3.7亿元，较2019年减少2230万元；租金收入总额由2019年同期的3.35亿元减少至3.13亿元，减幅为6.7%。

出租率上，2020年，除了花园城项目因改造完成，出租率从2019年的76%上升至2020年底的91.5%，其余四项目出租率均有不同程度的下跌。其中，科技大厦从100%下跌至83.7%、科技大厦二期从92.6%下降至74.4%、数码大厦从74%下降至72.9%以及新时代广场从96.4%下降至91.9%。

综合起来，五项资产的出租率从88%下降至84.3%。显然，如何盘活这些“双百”资产，对招商蛇口来说显然不容易。