南京、重庆多宗地块终止出让，多因素致二轮土拍市场转冷

9月23日，重庆市公共资源交易中心发布《关于部分地块予以终止公告的通知》，9宗地块终止出让。同日，南京土地市场网亦发布消息称，NO.2021G81等11幅地块终止出让。

频繁撤牌只是土拍转凉的缩影。重点城市第二轮集中供地进度已过半，数据显示，与第一批集中供地的市场火热不同，本轮土拍热度不高，尤其青岛、济南、天津、沈阳等低热城市底价成交成为主旋律，土地流拍也明显增多。

土拍市场降温：溢价率下降，流拍撤牌率上行

第二轮集中供地可谓“一波三折”。

第二轮地块原计划在 7 月份集中挂牌，为响应中央加快完善“稳地价”要求，多数城市延期挂牌并调整土拍规则，供地节奏普遍放缓，挂牌或出让时间有所延期，多数城市在 8 月份挂牌并于 9-10 月集中成交。

而已完成第二轮次地块出让的城市则整体出现降温，流拍撤牌率上行，稳地价效应显现。譬如，苏州、成都、沈阳二次供地溢价率分别为1%、2%和1%，较一次集中供地时的7%、7%和10%有明显下降；而流拍率方面，苏州、成都、沈阳二次供地分别为14%、31%和57 %，一次供地则为0%、0%和12%，上升明显。

焦点研究院数据显示，截至9月23日，共计有7个集中供地城市发布了停牌公告，有6个城市有部分地块发生流拍。其中沈阳数停牌量最多，累计有24宗地块在开拍前一天停牌，占第二批集中供地总数量的52%。此外，济南停牌地块合计有20宗，天津19宗，同时也有部分城市发生流拍，二者合计达到126宗。

同时，尽管重点城市第二批集中供地供应规模整体增加，但各城市分化明显。中指研究院统计数据显示，已发布挂牌公告的20 城整体宅地供应进一步增加，第二批推出占地面积达到 4951 万平方米，较首批增长 4%。各城市供应规模分化明显，厦门、深圳、成都、无锡等城市加大供地，杭州、苏州、南京等城市供地规模则有所下滑。

土拍规则优化：竞拍机制完善，参拍门槛提升

2021年是集中供地元年，对于土地市场“零售转批发”的接受程度，政府与企业都尚在探索。

第一轮集中土拍中，除北京、上海和青岛等城市低溢价成交以外，多数城市都出现了地价上涨的情况，部分城市激情参拍，疯狂抢地的现象不乏发生。在此背景下，二批集中供地出让中，调控逐步深化。

为实现稳地价、稳房价、稳预期目标，相较第一批集中土拍，第二轮集中供地中重点城市竞拍机制逐渐完善。例如，多城市逐步建立并完善了房地价联动机制，深圳在下调最高地价的同时也调降了最高销售价格，武汉则引入房地价联动机制，广州热点区域南沙和黄埔的地块也开始试点“限房价”。与此同时，为了严控溢价，多数城市竞价达上限后转为“摇号”并禁马甲，以降低房企拿地成本。

另一方面，多城市参拍门槛提升也对房企提出了更高的要求。具体表现为，多城市不仅也从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，近半重点城市还引入“定品质”或“竞品质”。

以资金方面为例，大多数重点城市调整土拍规则，加强房企购地自有资金审查，明确房企股东和购地资金来源“五不得”，譬如，上海、南京等 8 个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告，杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例，其中杭州取消首批 5000 万元保证金托底机制，保证金比例恢复。

观望情绪上升：利润利好预期有限，资金端持续承压

二轮集中供地参拍门槛的提高与品质相关要求的增加，一定程度上降低了房企拿地意愿。比如，杭州第二批次有 10 宗地块试点“竞品质， 竞地价”并要求现房销售，但仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。

在此背景下，“二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限，特别是竞自持、竞高品质方案地块。”中指研究院分析师在研报中表示，客观上来看，尽管下调溢价上限和取消“竞配建”可以降低房企的拿地成本、增厚房企利润空间，但同时，天津等城市的部分地块增加了配建或自持保障性租赁住房、人才公寓等要求，成都、 苏州等城市亦增加了品质相关要求。“房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限。 ”

“房企拿地意愿下降也与近期的资金持续承压不无关系。”多位业内人士称，年内重点城市政策调控延续常态化，2021年来的市场变化持续变冷是原因之一。比如近期杭州、北京和上海等城市陆续加码限购，合肥、无锡和广州等城市引入二手房价格参考机制，再叠加房地产贷款集中管理制度落地，6 月以来银行贷款额度持续吃紧，按揭放款明显放慢，部分城市市场调整压力增加。

国家统计局数据显示，1-8月商品房销售面积达到11.4亿平方米，商品房销售额11.9万亿元，1-8月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1-7月收窄5.6、7.9个百分点，这已经是连续第8个月增速回落。“新建商品住宅销售转冷，到位资金又减少，房企后续经营面临的资金压力逐步变大，这必将进一步影响到房企的拿地意愿。”焦点研究院研究员赵文浩表示。

销售市场转冷的同时，今年以来，中央持续加强了房地产金融审慎管理。“三线四档”融资规则逐步完善并持续发力，商票和拿地销售比被纳入监管，在融资难度加大、资金链偏紧影响下，企业拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。

此外，分析人士还认为，土地市场转冷也与房企拿地紧迫性下降有关。“前两批次供地的背景有所不同，”其表示，首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。“年度拿地金额在上半年的拿地中消耗过大，或也间接影响到下半年拿地。”

在当前销售放缓，回款速度变慢和融资受限的市场环境下，房企参与土地竞拍日益谨慎。2021年以来，华夏幸福、蓝光、恒大等多家企业经营发生流动性危机，“对于房企来说，拿地谨慎可以度过行业的低潮期，激进拿地则搞不好会使得资金链断裂、企业破产。”赵文浩称。