本周市场一些低估值行业出现了反弹，其中对于地产股上涨的分歧很大，主要还是在于对政策与房价的不同看法。今天想借着过去多年的房价，聊聊投资中的“应然与实然”。
生活中我们经常会遇到“应然与实然”的问题，这应该是怎么样的，而实际与自己的想象往往不同，此时应当思考为什么，并在很大程度上尊重实际情况。印象中自从2012年上海实施房地产税后，身边很多没有购房的朋友总会说“房价应该会跌”，2016年后随着“房住不炒”的出台，这样的声音越来越响，但实际上我们看到很多限购城市真实房价依然在过去十年实现了翻番再翻番的走势。
这就是应然与实然，应然总是想当然，想着对自己有利的事情和方向，但实然则往往更符合市场规律，也更残酷。实际上中国房价在过去十年早就不是齐涨共跌，从二十年前的70城大涨，到十年前的20城上涨，到这几年的10城上涨，而真实情况就是在限购限价的城市出现了更多的房价高涨，限购看似限制了购买，其实也使得卖方更为谨慎，因为卖出也就意味着不能再买入，我们想象一下，如果明天茅台限购，市场上的茅台是变多了还是变少了，仔细想一下再回答。
从商品的属性来看，限购的商品本质上似乎应该是稀缺品吧，否则何必政策限购呢;既然是稀缺品，那么实际上按规律实然该涨，反之应然也就没有意义了。
房价与金融、人口、经济多重相关，当中国一线城市的房价出现回落时，也许限购早就不存在了，也许那时的经济、就业、发展也早已过了增长期吧，这是我们希望看到的吗?
回到投资，无论是价值还是趋势，尊重实然、放下应然，做到身在其中而能理性旁观，这也许就是投资最重要的事吧，这也是我们常说的第二层思维吧。
“应然”是大众思维，而“实然”才是赚钱的思维。
(作者为国泰君安上海研究总监)
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