社科院：2022年住房市场将变中趋稳、风险可控

12月14日，中国社会科学院发布 《中国住房发展总报告 (2021-2022)》。

该报告认为，2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释温和外溢，住户支付能力下降，断供风险略为增加，个别企业出现流动性风险，房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加，全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。

总体来看，2021年住房市场仍然是经济增长的一个支撑点，自身也赢得了全面的发展。在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳，中长期中国住房发展结构优化和质量提升潜力巨大。

报告预计，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。预计全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%之间，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%之间，住房开发投资增速预计将在2%至5%之间。预计第四季度主要指标转正。2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。

2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。

第一，时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平;新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程;全国待售住房面积同比增幅呈现平缓“U”型变动。2021年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7(月)，未竣工商品住房存销比为3.9(年)。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。

第二，空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。首先，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。全国276个地级及以上城市中，房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年皆先增后减。其次，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。房价水平区域差异大，东部领先，且先扩大后收敛。最后，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大，且不同地区城市群存在明显差异。

第三，在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。

兰文