北京市2021年集中供地1904亿元收官，市场回暖尚需时间

12月27日，随着房山拱辰街道1宗地块线下竞拍结束，北京2021年第三批集中供地正式收官。

在今日的线下竞拍环节中，房山拱辰街道1宗地块花落中建智地，交易价格为18.63亿元，这也是此批次集中供地中唯一一宗溢价率达上限的地块。

综合来看，北京全年三轮集中供地共成功出让58宗地块，其中住宅用地57宗，商业用地仅一宗，总出让金额约1904.67亿元。

除了一批次集中供地热度尚在，房企积极补仓，成交率达100%外，北京二三批次土拍市场急转直下，二批次流拍率高达60.5%，三批次仅推出13宗地块的情况下2宗地流拍。

“整体来看，北京第三批次集中供地基本延续了二批次的冷清谨慎的氛围。”地产营销人出品人韩乐向蓝鲸房产表示。

流拍率走高，全年由热转冷

从三个批次的交易数据来看，北京土地市场今年总体由热转冷，房企拿地的状态总体呈“上半年急于补仓、下半年捂紧钱袋”。

第一批集中供地北京共推出30宗地块且全部成功出让，还有多宗地块进入竞配建一定比例公租房、竞政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等环节。

但从九月、十月的第二批次集中供地开始，市场急转直下，流拍率直线走高。

二批次拟出让的43宗地块中，有26宗地块因无企业报价而提前流拍，流拍率高达60.50%；三批次13宗地也出现2宗流拍。

从出让金额来看，三个批次成交金额递减幅度较大，一批次成交金额1109.711亿元，二批次砍半至513.4485亿元，三批次锐减至281.51亿元。

从溢价率来看，一批次总体溢价率为7.58%，热门地块如城市副中心0302街区、昌平区北七家镇中心起步区地块溢价率达20%及以上，另有7宗地块溢价率约15%；二批次成交的17宗地块中，仅2宗地溢价率超10%，8宗地块几乎底价成交，底价成交率达72.7%；三批次拟出让的13宗地块中，8宗地块底价成交。

数据来源：北京市规自委

据悉，一批次集中供地中，30宗地块共获得超230家房企报名，二批次43宗地块参与房企不足30家。

韩乐向蓝鲸房产表示，由于北京土拍有设置溢价上限，因此溢价率并不算典型参照指标，“但第三批次的底价拿地比较说明问题，底价成交的地块越来越多，说明土地市场竞争并不激烈，与第一批次形成了非常鲜明的对比。整体来看市场还是趋冷，还在底部盘整的过程中。”

在一批次集中供地中，企业不惜通过竞建公共租赁住房面积等加大拿地成本的方式，压缩利润空间也要补仓。

二、三批次时则明显降温，不管是报价还是竞配建等环节，企业都“捂紧钱包”，格外在意利润空间。

在韩乐看来，虽然目前包括中央政治局会议和中央经济工作会议都体现了中央对房地产行业良性循环、健康发展的促进措施，但房地产市场的信心恢复还有一个缓慢上行的过程，“可能得等到明年一季度之后才能感受到土地市场、二级市场和卖房市场的暖意。”

企业趋向保守，市场回暖需时间

在刚刚结束的三批次集中供地，民企趋于保守，仅龙湖一家民企拿地，且是以联合体的方式拿地，其余拿地企业均为央企和国企。

值得注意的是，北京前两个批次集中供地时，房企拿地较为凶悍，出现“一家独大”的情况，但三批次拿地企业较为分散。

在一轮土拍时，深圳房企卓越、首开分别拿了4宗地，拿地金额分别为187.3亿元、100.4亿元，首开甚至参拍近20宗地块；二轮土拍时，建工参拍9宗地块，中海、中铁报名参拍8宗，华润参拍7宗。

三轮土拍时，以往在土拍市场较为凶猛的中海、华润等央企在北京三轮土拍并未出手，仅京投拿了3块东坝车辆基地综合利用项目地块。

“拿地分散对中小型房企来说存在一定的机会，大的房企可能因为风险并不会每一轮都拿地，中型房企能够根据机会挑选适合自己的地块。”韩乐如此说道。

受三道红线对有息负债规模增速的限制及今年下半年以来信贷收紧影响，房企面临较大的融资和回款压力。

此外，2022年房企将迎来偿债高峰期。据中国指数研究院的数据，2022年房企年度到期债务规模为3560.2亿元，且上半年债务占比超55%。

面对融资难和即将到来的债务压力，“握紧手头的钱”成为企业共同的选择。

另外，从成交地块数量来看，尽管今年北京共成交住宅用地57宗，多于去年全年的48宗，大量住宅用地供应上市或将加剧住房销售的压力。

“北京今年一批次推出的地块都已经变成了市场在售项目，但除了海淀树村等几个地段的项目较为突出，其他项目销售情况都一般，销售周期比预想的长，可能会参与到今年二、三批次新房的销售，加剧市场竞争。”韩乐表示。

出于对新房市场竞争压力的担忧，房企在明年一批次集中供地时将更加谨慎。

韩乐认为，“明年一批次土拍不会太激烈，但也不至于太冷清，预计到时候会有一些相对优质的地块，大的央企和国企会参与。总体来看，北京市场处于缓步上扬的状态，但市场信心的完全恢复还需要时间。”