供给侧的变革，再次左右市场的走势。
目前，22座实行土地出让“两集中”的城市中，除宁波外已全部完成2021年度三轮土拍。
总体来看，2021年集中供地市场热度先扬后抑，企业经历了从“混战”到“观望”的阶段，土拍市场热度不足。
六年来首现负增长 市场降温明显
实际上，降低土地市场热度是“两集中”施行的目标之一，2021年首批次集中供地并未达到“平抑地价”的目的，市场热度不降反升，实现“开门红”。
首批次集中供地时，由于房企经历了较长的“空白期”，有补仓的需求，拿地较为积极。
无锡、合肥、厦门三城出让地块全部溢价成交，宁波、北京、杭州、重庆等多个城市超8成出让地块溢价成交，且重庆出让地块平均溢价率近40%。
从流拍撤牌率来看，一批次集中供地时仅长春、天津这一数据在20%以上，多城市这一数据低于2%甚至为0，推出地块几乎全部成功出让。
下半年开始，受楼市下行、土拍规则趋严及房企自身流动性偏紧等因素影响，土拍市场快速跳水，与首批次的高热度相比，量价齐跌。
其中，沈阳、北京、长沙、杭州、广州等多个城市流拍撤牌率过半，仅厦门推出地块全部成功出让。
从成交价格来看，一批次溢价率最高的重庆，二批次地块几乎全部底价成交，最高溢价仅为0.43%；广州78%成功出让地块以底价成交；南京、杭州底价成交地块数占比也超六成。
刚刚结束的三批次集中供地则呈现出冷热不均的状况，但相较二批次略有触底回弹。
部分城市放宽了竞拍规则，土地市场回暖明显。
以杭州为例，第三批次集中供地时，杭州成功出让地块近六成在主城区内，拱墅、余杭、萧山等热门区域均有地块出让，地块质量较高；价格上，杭州为地块预留了较大的利润空间，包括通过上涨新房限价、调低地块溢价上限、下调保证金比例等方式降低房企拿地成本，且三轮土拍不再要求参拍企业具备“一年以上房地产开发资质”，降低企业参拍门槛。
最终，杭州第三轮土拍推出的35宗涉宅地块24宗以触顶价格成功出让，整体溢价率达7%。综合全年来看，杭州全年土地出让成交金额达3014亿元，位列22城之首。
杭州只是三批次集中供地回暖的个例，存在其特殊性，多数城市房企仍处于“观望”状态。
长春、沈阳延续了二批次冷清的市场情绪，终止&流拍率超70%；厦门流拍地块数量过半，南京、福州、广州等城市终止&流拍率超两成。此外，尽管三批次集中供地时流拍率有所下降，但底价成交地块占比仍然走高。其中，广州成功出让的13宗地块全部底价成交，苏州、重庆、南京、北京底价成交率分别为96%、87%、78%、73%。
另据中指研究院的数据，全国300城2021年土地出让金总额为56199亿元，同比下滑9%，为6年来首次出现负增长，土地市场降温明显。
门槛提高流通缩紧 下半场“有心无力”
实际上，一轮土拍溢价率走高与土拍规则尚不完善有关，各城市并未对地块溢价上限作出规定，叠加上半年新房销售向好及房企补仓欲望强烈，多地块以高溢价成交，甚至有房企为加大摇号中签率，出动多个“马甲”下场参拍。
为平抑土地市场热度，多城对参拍规则作出调整。
2021年8月10日自然资源部召开闭门会议，对核心城市二批次土地出让政策进行了调整，包括设置溢价率上限、拿地资质、资金来源等。
此后，包括天津、福州、济南、苏州在内的多个城市对竞买企业资金来源进行了限制，并明确规定禁止“马甲”参拍，部分城市增设“竞品质”地块、上调保证金比例，对房企的现金流管理能力较高，提高了参拍门槛。
此外，下半年开始，新房销售市场遇冷，进一步降低了房企拿地的积极性。
贝壳研究院的数据显示，2021年6月至10月的新房成交量为2016年以来同期最低；7月开始，销售面积单月同比增长转负，至11月单月规模为2016年以来同期最低。
楼市下行拉长了房企回款周期，叠加金融监管政策趋严和“三道红线”对房企负债的限制，房企流动性偏紧，在拿地上“有心无力”。
值得一提的是，财务较为稳健的央企、国企和低杠杆龙头民企的资金优势在此时显现。
申港证券研报显示，三轮集中土拍时，长春、长沙、沈阳、天津、北京国央企取地占比分别为100%、82%、75%、72%、75%；克而瑞数据也显示，同期广州、无锡城投公司拿地占比达75%，南京、上海、苏州城投公司拿地占比过半。
“未来拿地主体将从财务激进型房企向稳健型房企倾斜。”中金公司表示。数据显示，首轮集中土拍时民企拿地建面占比为55%，二轮土拍时降至33%，溢价率则由19%降至3%。
2022年新供应开闸 回暖仍待时间
综合来看，2021年22个“两集中”重点城市土地市场情绪经历了“火热、冷清、谨慎”三个阶段。
2022年，土地市场迎来新的征程。
北京率先吹响2022年土拍的号角。12月31日，北京市规自委官网挂出15宗涉住宅类用地预审请地块，总起始价约357.8亿元，其中包括较为热门的王四营地块。这15宗地块中，6宗地块需满足“70/90”政策，即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
但要指出的是，尽管2021年三批次集中供地局部城市回暖，从新房市场需求、企业和金融端来看，土地市场热度恢复仍信心不足。
由于房地产税加速试点、信贷收紧及房企暴雷等多重因素作用，新房市场需求端并不明朗，楼市下行将持续至2022年，影响企业拿地积极性。
据中指研究院预测，由于房地产调控政策保持稳定，存在一定改善预期，需求入市动力偏弱，短期内对商品房市场存在一定冲击，预计2022年全年商品房销售面积将下降6.8%~8.3%。
贝壳研究院也表示，根据信贷对交易规模的撬动比例关系，预计2022年新房销售额将同比下降2%。
此外，2021年下半年以来楼市去化不足将影响房企拿地态度。
合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产表示，“2021年全年供地量达到新高，但销售业绩好的新供地项目屈指可数，更多的项目处于难去化状态。2022年房企再拿地肯定会考虑到去年存在的市场问题和运营面临的困扰。”
考虑到新房市场的竞争压力和回款压力，以及当前融资环境收紧，房企在2022年拿地时将更加谨慎。
另外，2021年下半年以来的楼市下行和2022年偿债高峰期的到来，进一步加大了房企的资金压力，流动性问题待解。
据中指研究院的数据，从公布年度销售目标的32家企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于去年，均值为90.1%，大部分企业都没有完成年度目标任务，回款或受到影响。
经历了2021年的偿债高峰年后，房企再次迎来近万亿债务。据贝壳研究院的数据，2022年房企预计到期债务约9603亿元，尽管较上一年下降约25%，但仍处于高位。
叠加金融机构对房企信心缺失及“三道红线”对房企负债增加的限制，民营房企融资环境并不理想，进一步导致房企资金紧张。平安证券研报显示，2021年9月以来发行的境内债中，88%来自来自国企。
不过，尽管面临较差的市场预期和流动性问题，企业仍然会预留出持续运营与再发展的资金，选择“好的地块”将成为房企重点考虑的因素之一。
郭毅表示，房企再拿地会注重两类地块，一是新房指导价与地价之间价差较大的地块，这样能够有更灵活的营销空间开展销售；二是地处核心城区、历史供应处于持续低位而市场需求相对旺盛的地块，这类地块即使利润空间不大，但项目去化能得到有效保障。
值得一提的是，2021年9月以来，房地产市场似乎迎来暖流。从央行货币政策委员会对楼市提出“两个维护”，到央行负责人表示“短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能”，再到政治局会议强调“更好满足合理住房需求，促进房地产业良性循环”，似乎都预示着房地产市场有望转暖。
何时转暖，还尚待时间验证，但不可否认的是，高杠杆、高周转的时代已逝，现金为王的时代已至。
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