摘要：雅居乐的极限生存。
盛景不再后，昔日的“华南五虎”纷纷走到了命运分野处。
春节刚过，五虎之一、千亿**雅居乐突然发起一轮降价甩卖，集中在其发源地中山、大本营广州，不少项目5-7折起，其中不乏“雅居乐天际715”这类地王项目。
自去年中以来，雅居乐的资金链危机持续紧张，卖资产、裁员已进行了多轮，现在也祭出了降价卖房的杀手锏，以期快速回笼现金。
雅居乐有关人士告诉华尔街见闻，本轮促销活动仅限于个别城市的部分项目，并非全集团行动。
雅居乐是当下**“极限生存”的样本，在政策暖意释放、预售资金监管仍未明显放松的情况下，**唯有发起多样化自救，才能闯出一片生天。
大幅降价
仿佛回到了2008年，雅居乐这一轮降价来得迅疾又猛烈。
在中山三乡，雅居乐万象郡·峯汇项目去年9月售价还在1.1万元/平米左右，此后便持续降价，目前在贝壳找房等平台上已降至7200元/平米。有购房者向华尔街见闻反映，最终落地价在八千多。整体算下来，降价幅度在20%左右。
位于广州荔湾的“雅居乐天际715”，是其2016年8月以近3.7万元/平米的楼面价拿下， 2020年底开盘时售价7.5-9万元/平米。但在近期的促销活动中，已低至4.6万元/平米起，将近六折。
目前降价促销的效果不错。有天际715项目销售人士表示，本次主打的2号楼剩下货量已不多。
对相关降价行为，雅居乐有关人士向华尔街见闻表示，为促进项目销售，保证项目正常去化，近期公司在中山、广州、珠海等个别城市的部分项目推出了“春节不打烊”阶段性促销活动，所推出的价格优惠和促销行动匹配真实市场的量价关系。
该人士表示，促销货源极为有限，相较于整体市场情况，促销折扣较为理性谨慎。在当前的整体市场环境下，是公司和项目主动应对市场变化的积极举措。
也有业内人士表示，雅居乐从去年起为了回笼资金，多地项目时不时就有降价促销，早已不罕见。这次降价幅度较高，让外界看起来似乎是有些“急了”，“但整体上来说，雅居乐是为了保障自身现金流的安全”。
雅居乐管理层过去一年里多次强调，对局部个别城市会有促销打折的应对方案。
项目折价也确实提振了雅居乐的单月销售数据。通过天际715等项目的折价销售，在行业连续7个月销售下滑的情况下，雅居乐单月销售额从去年9月起开始回升，甚至在11月时还实现了同比正向增长。
但12月、1月又回落了，市场持续低迷，需要一些“强刺激”，雅居乐的降价随之发起。
大幅降价背后，是雅居乐的资金压力持续存在。降价促销可以维持现金流正常运转，避免债务违约，雅居乐向外界展现出了它的韧性。
去年中报显示，雅居乐2021年中期现金及现金等价物余额为465.12亿元，一年内到期的短期借款为394.87亿元。考虑到开发投资需求，以及从去年9月起预售资金监管加强的态势，雅居乐的现金流并不充裕。
并且雅居乐的现金流增量在过去多“借”来的，靠卖房等经营活动净流入贡献的比例很低。
标普也指出，在大量短期债务即将到期的情况下，雅居乐的再融资选择较为有限。
仍需闯关
回望过去大半年，雅居乐多次游走在债务违约的边缘，但这家公司努力让自己“不躺平”。
在降价之前，资产处置是雅居乐的主要选项。从去年7月起，雅居乐开始频繁处置旗下资产，售价合计逾70亿元。一开始还是一些非核心资产，到了最近也有一些“心头肉”被陆续卖出，如广州亚运城这种已进入利润分配阶段的项目。
在1月中旬时，雅居乐还遭遇被标普等评级机构下调信用评级，这也触发了部分债券提前赎回的条款。但雅居乐也很快通过追加抵押物等，避免了交叉兑付情况的发生。
雅居乐方面也对华尔街见闻表示，截至目前，雅居乐的各项债务均正常兑付，生产经营正常开展，接下来也会对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。
从债券市场来看，投资者对雅居乐并不是特别悲观。雅居乐于3月7日到期的美元债票面值2月份以来一直维持在90左右，意味着投资人认为这笔债务大概率能够如期偿还。
但其他长期债券的票面价则在40-50的水平，市场还是有忧虑。
今年是**的偿债高峰年。数据显示，截至2月16日，雅居乐存续美元债余额50.34亿美元，其中包含19亿的永续债。境内债券存续余额则有111.53亿元。
境内外美元债加上ABS，雅居乐年内需偿还的债务逾人民币110亿元。
雅居乐的债务偿还压力主要集中在3月前后以及8月份。数据显示，其上半年偿债压力集中在2月底和3月初，待偿债券逾42亿元，下半年则有68亿元左右的境内外债券待偿还。单8月便有两笔美元债、合计38亿元债务待偿。
相比雅居乐千亿级别的销售以及过去维持在80%左右的回款率而言，债务偿还的压力似乎并不算大。
雅居乐方面也对华尔街见闻表示，对于3月7日到期的美元债，会继续保持审慎资金管理，并视债务到期情况合理安排偿债计划。截至目前，公司各项债务均正常兑付。
但按照标普测算，目前雅居乐现金规模为350-450亿元，境内外可动用资金仅占25%-35%。
要想应对到期债务，雅居乐必须产生更多的现金流。
在销售利润、现金流和债务偿还的选择题中，雅居乐的选择余地越来越小。
机构人士认为，在短期内融资渠道有限且较难恢复的情况下，雅居乐接下来营销活动和项目出售仍将持续。
于雅居乐而言，在自救与躺平之间，从未犹豫。面对“黑铁时代”，就如万科董事会主席郁亮所言，唯有背水一战，要么死、要么活，没有中间状态。
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