3月10日，越秀地产发布2021年财报，其年内合同销售额达1151.5亿元，完成当年销售目标的102.6%；已售未入账金额同比增长26%至1506.5亿元。
3月11日，瑞信发布研究报告，维持越秀地产(00123)“跑赢大市”评级，偏好其强劲资产负债表和高质量的销售增长，目标价由9.09港元上调至9.52港元。
营收同比增24.1%
新的一年“择优投资”
踏入千亿俱乐部的越秀地产，2021年多项经营数据表现稳健。
2021年，越秀地产实现营收573.8亿元，同比增长幅度高达24.1%；合同销售额(连同合营公司项目的合同销售)则增长20.2%1151.5亿元；合同销售面积同比增长10.1%至418万平方米。
分地区来看，在越秀深耕的大湾区，其合同销售额增长12.1%至713.7亿元，占总销售额的62%，仅“大本营”广州地区销售额就达606亿元。据克而瑞的数据，越秀地产在广州的销售额位居广州市场第一。
越秀方面表示，合同销售额创新高主要源于积极应对市场调整，加大线上线下融合营销力度，并制定一城一策、一项目一策的精准营销策略。
此外，越秀地产特色的TOD项目也对其业绩提供支撑，该业务全年实现合同销售金额同比增长5.1%至178.7亿元，占总销售额的15.5%。其中，星图TOD、星瀚TOD、星汇城TOD分别带来了35.0亿、40.0亿、45.9亿元销售额。
利润方面，2021年越秀地产核心净利润增长3.2%至41.5亿元；毛利同比上涨7%至124.8亿元；权益持有人应占盈利为35.9亿元，同比下降15.5%。
权益持有人应占盈利下降主要因为越秀地产非控股权益大幅增长。财报显示，去年越秀地产非控股权益增长287%至16.8亿元。
在销售额大涨两成、实现千亿目标后，越秀地产2022年决定“审慎前行”。
相较去年超20%的增速，越秀将2022年的销售目标额定在了1235亿元，同比增幅仅为7%。
越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，“增长目标是根据货值、2022年的供货情况及市场预判来定的。今年我们总体的去化率和去年差不多，按照58%铺排。”
另外，派息方面，越秀地产董事会建议宣派末期股息每股0.328港元，连同中期股息，全年派息每股0.654港元，按港元计算全年每股派息同比上升9%。
越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰在业绩会上表示，越秀地产一直坚持为股东创造价值，将取得的收益与股东进行分享，今年派息比例是净利的40%。
巩固「1+4」全国性布局
年内新进入8个城市
2021年是集中供地元年，新的供地模式对房企短期资金实力和对地块的研判能力较高，不少开发商去年的拿地态度较为谨慎。
财务较为稳健的越秀地产保持了积极的拿地节奏。
2021年，越秀地产运用“6+1”多元化、特色化增储模式，新增广州、佛山、东莞等18个城市37宗土地，总建筑面积918万平方米。
越秀地产所谓“6+1”多元化增储平台是指公开市场、TOD、城市运营、国企合作、收并购、产业勾地及城市更新。
据了解，去年越秀地产56%土储通过非公开竞争模式获取，TOD、城市运营及国企合作增储模式新增土储分别占总新增土土储的2.3%、25.5%、9.3%。
TOD项目方面，去年越秀地产新增广州星航(广州黄埔庙头)一个TOD项目，新增TOD物业项目土储21万平方米。
至此，截至去年底，越秀地产共持有6个TOD项目，总土储为376万平方米，约占其大湾区土储的25.2%和总土储的13.9%。
越秀地产2022年的拿地预算为457亿元，相较2021年预算的523亿元降低不少。
林峰表示，今年公司依旧坚持“6+1”的拿地方式，节奏上保持有质量的投资，“蛋糕就这么大，我们投资的选择会更多投向产业基础好、有住房改善需求和安全边际高的城市，踏好市场节奏。此外还会关注一些并购、合作机会。”
作为广州本土国企，越秀地产正大步走出大湾区。
从2021年业绩表现来看，去年越秀地产大湾区销售额占比较上一年减少4.5个百分点至62%，销售额增速则为12%。反观越秀重点布局的华东华中地区，销售额增速分别达30%、49%。
从业务布局来看，去年越秀地产新进入北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。
截至去年年底，越秀地产全国布局了29个城市，总土储2711万平方米。新增土储方面，华东及华中地区占比达20%和22%。
另外，虽TOD项目与轨交业务相携同，具有一定的地域性，但越秀地产这一业务也正在谋求走出广州。
“目前行业内有TOD项目开发能力的企业不算多，所以竞争没那么激烈，越秀地产在该领域的有技术优势。希望TOD项目走出广州，拓展广州以外的项目，我们会作为重要领域去铺排。”林昭远如是说。
“三道红线”均处绿档
管理层：资金不是问题
去年来，不少开发商因资金问题出售项目，国家政策层面也鼓励并购出险房企项目，越秀地产成为了白武士之一。
今年1月29日，越秀地产2亿元接盘与花样年合作项目股权。
针对2022年的并购计划，林昭远透露，“资金不是问题，我们也在积极研究，一直在接触洽谈，有好的机会会向外披露。”
林昭远还提到，标的项目筛选层面相对严格，要符合越秀地产的要求，起码要与越秀布局城市重叠。
越秀地产的底气来自于其良好的现金流状况和较低的融资成本。
截至2021年12月31日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币405亿元，较年初上升8.6%。
同期，越秀地产“三道红线”继续保持绿档，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，实现零踩线。
越秀地产去年通过拓展多元融资渠道和方式，融资成本有所下降。
2021年，越秀地产境外成功发行6.5亿美元5年期、1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创其境外发债历史新低；境内债方面，越秀地产去年境内发行公司债60亿元，平均票面利率为3.29%。
综合来看，越秀地产去年平均借贷成本同比下降36个基点至4.26%。
针对今年的融资计划，越秀地产财务总监兼执行董事陈静透露，目前整体环境对国企比较有利，公司也与境内外金融机构有良好互动，在久期、币种等方面与上年变化不大。
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