毛利率仅为11.43%，招商难“积余”

“积余”,意为积攒起来的剩余财物。

3月17日晚间，招商积余发布了2021年报，营收增长22.42%至105.9亿元，归母净利润则增长17.25%至5.1亿元。

不过，比起已秀出2021年业绩的“同行”，招商积余的利润率表现并不突出。

受“历史遗留因素”和定价压力大等原因影响，招商积余去年毛利率仅为11.43%，而同期越秀服务的毛利率高达35%，远洋服务为28%，朗绿为15.8%，同为央企的保利物业毛利率也达18.68%，“规模不经济”问题仍是摆在招商积余面前的难题。

此外，招商积余还因名下重资产业务和“出险”客户原因计提资产和信用减值共1.556亿元，累计减少归母净利润2.15亿元。

核心指标增速放缓

物管毛利率仅为11.43%

2021年招商积余多项核心指标均保持了较为可观的增长幅度，但增幅较上一年有所放缓。

营收方面，招商积余报告期内营收大增22.4%至105.9亿元，较2020年42.3%的增幅有所收窄。同期，归母净利润增17.3%至5.1亿元，增幅也较上年的52.8%大幅收窄；归母扣非净利润有所下滑，减少5.3%至3.65亿元。

归母净利润增速放缓或源于计提资产减值，受重组影响，招商积余来自中航系的重资产比重仍然较大。

截至去年底，招商积余投资性房地产共计69.9亿元，占其总资产的41.7%，上年同期则为42.3%。

年报发布同时，招商积余公告称，去年公司对各项存货资产进行清查，对下属天津九方城市广场、龙岩中航紫金云熙等存货计提资产减值准备。此次资产减值准备共计1.1亿元，减少公司2021年度归母净利9061.5万元。此外，赣州中航九方预计无法收回租金及其他费用，计提信用减值损失69.51万元。

另外，恒大出现流动性危机也影响了招商积余的利润。由于子公司为恒大及其子公司提供物管服务，招商积余计提信用减值损失4458.86万元。

目前，招商积余正在剥离重资产业务。

在今年2月22日的第一次临时股东大会上，招商积余通过了转让中航城投资、昆山中航和赣州九方三家下属企业股权的议案。

2021年，招商积余向来被诟病的“利率低”的问题仍未得到改善。

财报显示，招商积余物业管理业务的毛利率仅为11.43%，远低于同行的数据。这一业务占据了招商积余近94%的营收。

招商积余相当于其他物企“社区增值服务”的“专业增值服务”，毛利率也仅为13.77%，远低于同行超40%的毛利率。这一业务的表现被视为物企未来增长空间的衡量标准之一，目前该业务带来的营收占招商积余总营收的17%。

资产管理业务的毛利率则为56.18%，但这一业务带来的营收仅为5.56亿元，占总营收的比重为5%。

在2020年财报业绩会上，招商积余财务总监张秀成曾回应毛利率低的问题，可以总结为项目分布密度不集中、机构类物业收费定价压力大和扩张期的投入成本高。

招商积余项目较为分散或是历史遗留问题，其前身为中航善达，2019年由中航善达和招商物业重组而成。

财报显示，2021年，招商积余物业管理服务已进驻全国超100个城市。同期，招商积余营业成本增长22%至91.3亿元。

此外，去年招商积余销售费用增长35%至8.7亿元，增幅略高于其营收和利润增幅。

现金流方面，截至2021年末，招商积余现金及现金等价物总计20.4亿元，经营活动产生的现金流量净额减少29.2%至7亿元。

来自控股方管理面积降至三成

收并购或将开始提速

从业务规模看，招商积余去年管理面积增长47.2%至2.81亿平方米，增幅达到近三年最高。截至2021年末，在管项目1717个。

同期，招商积余来自控股股东的管理面积同比增长24.2%至9.07万平方米，增长幅度远低于总管理面积增长幅度，占总管理面积的比重进一步缩小至32.3%。

新签年度合同额方面，招商积余新签年度合同额30.5亿元，同比增长24%，来自控股股东合同额则为6.5亿元，占比为21.3%，增长幅度也仅为8%，远低于总体幅度。

换句话说，招商积余的第三方外拓成效明显，对招商局系的依赖有所减弱。

从“物业管理业务”具体构成来看，招商积余的“非居业态”业务增长较快。

财报显示，招商积余非住宅项目管理面积超过住宅项目面积，同比大增75%至1.66亿平方米，同期住宅管理面积为1.15亿平方米。

招商积余并未公布物业管理费用单价，一般而言，非住宅物业管理费单价和毛利高于住宅项目，因此提升非住宅业务的比重有利于提升招商积余的盈利能力。

财报显示，“基础物业管理”中，非住宅业务2021年为招商积余带来了50.4亿元营收，该业务毛利率为13.60%；住宅业务则为招商积余带来了27.7亿元营收，该业务毛利率仅为6.57%。

去年，招商积余公共服务和商业物业项目扩张取得了一定成果，其公园、城市空间服务、医院类单体面积大的业态有所突破，新拓展浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院等多个规模及影响力均较大的高品质项目；“总对总”业务也取得了一定突破，去年成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部4号楼等项目。

另外，招商积余合资合作业务也取得一定进展，去年新成立合资公司8家，新签年度合同额同比增长298%。

不过，由于一直依靠市场化招标及大股东业务协同方式进行业务拓展，相较其他收并购、市场化方式并举的物企而言，招商积余的管理面积扩张步伐并不大。

一直以来，招商积余的收并购较为谨慎，直至2021年底，招商积余的并购业务才出现实质性进展。

去年12月，招商积余先后宣布收购上航物业和南航物业100%股权，两笔并购都聚焦在航空物业领域。

在今年第一次临时股东大会上，招商积余董事长聂黎明表示，“未来公司会继续广泛关注、积极推进收并购工作，相信今年是一个更好的时机，但会保持理性态度。”

此外，招商积余正增资扩股汇勤物业，打造金融物业管理平台，目前处于推进协议落地过程中。