重申2025年千亿营收目标，碧桂园服务称：大规模收并购时间已去

“碧桂园服务与碧桂园控股在股权上完全隔离，股权架构是独立的，管理班子是独立的，运营是独立的，财务是独立的，激励体系也是独立的。”在今日举行的业绩会上，碧桂园服务管理层一连用了五个“独立”撇清与碧桂园控股的联系。

如此强调“独立”，或源于受地产股回调波及，近段时间以来碧桂园服务股价严重偏离其业绩基本面，市值甚至一度跌破千亿。

3月29日，碧桂园服务用一张高分答卷再次回应了资本市场。

其最新业绩显示，2021年全年实现营收同比增84.9%至288.43亿元；毛利同比增67.3%至88.64亿元；净利润同比增56.4%至43.5亿元。

业绩会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江重申了2025年的千亿营收目标，“碧桂园服务没有因为股价变化而调整公司五年的战略营收目标。”

第三方在管面积占比首次过半

收入来源更加多元

年报显示，2021年碧桂园物业管理服务收入同比增长60.3%至137.94亿元，占总收入的比重由上年的55.2%降至47.8%。

报告期内，碧桂园服务“三供一业”业务收费管理面积及合同管理面积均约8520万平方米；“三供一业”外的收费管理面积翻倍至7.66亿平方米，同比增幅高达102.9%。

其中，来自独立第三方的收费管理面积同比增306%至4.19亿平方米，占总管理面积的比重提升至54.8%，一举超过了来自碧桂园集团的管理面积。

同期，碧桂园服务来自碧桂园集团的收费管理面积占比由2020年的72%缩减至2021年的45.2%，进一步减轻对关联方的依赖。

碧桂园服务在年报中表示，收费管理面积增长主要由于储备面积转化为收费管理面积，及去年收购了嘉宝服务、富良环球、邻里乐等较大型物管公司带来的收费管理面积增加。

李长江在业绩会上表示，2021年碧桂园新增在管面积共计3.88亿平方米，其中2.78亿平方米来自收并购。

2021年，碧桂园服务还表现了极强的外拓能力，年内公开招标项目中标率超50%，远高于行业平均水平。

合同管理面积方面，截至去年末这一指标增长至14.4亿平方米，即储备面积高达6.7亿平方米，这为碧桂园服务留下了巨大的业务增长空间。其中，收并购带来的新增合同管理面积达4.45亿平方米，占比超七成。

物管业务营收及规模增长的同时，非物管收入也实现高速增长，同比增幅达115.2%，营收占比由上年的47.8%上升至2021年的52.2%。

并且，非物管业务内容更加多元化。

碧桂园服务城市服务、社区增值服务、非业主增值服务等多业态并驾齐驱，年内还打造了“商业运营”新产品线。

其中，城市服务及社区增值服务为非物管最大的营收来源，分别贡献了15.7%、11.5%的营收，为45.29亿元、33.28亿元。

年报显示，去年城市服务的营收增幅高达412.3%，为增速最快的业务。碧桂园服务表示，该业务快速增长主要由于上年新拓展的业务在2021年实现全年并表。

2020年，碧桂园服务收购了福建东飞、山东满国康洁，这两家公司主营业务为城乡环卫清洁，也因此其进入城市服务领域。

不过，由于城市服务毛利率相对较低，这一业务规模的增长带来了碧桂园服务整体毛利率的下滑。

报告期内，其毛利率由上年的34.0%下降3.3个百分点至约30.7%。

在问及如何权衡城市服务业务的规模与效益时，碧桂园服务首席执行市场官、城市服务集团总裁汪英武回应称，接下来将聚焦市政工作服务、产业园区、城市空间运营和后勤服务核心赛道多方面发展，科技赋能整合各地城市资源以扩大市场规模，同时建立生态圈丰富产品核心竞争力，以实现城市服务业务的可持续高质量规模增长。

值得一提的是，社区增值服务板块中的社区传媒服务去年营收增速高达179%，保持了强势的增长势头。

李长江在业绩会中立下豪言，“2022年社区传媒点位将增加至100万个点位，接近于龙头分众传媒的150万个点位。”

收并购仍将持续

未来着力补短板

在去年接连吞下蓝光嘉宝、富良环球和邻里乐物业后，碧桂园服务2022年是否会延续上一年的收并购攻势成为今天这场业绩会的焦点之一。

“碧桂园服务大规模收并购的时间已经过去了，在今年和未来的一段时间里，我们的重点是补短板。”碧桂园服务首席财务官黄鹏在业绩会上如此说道。

其所谓“补短板”是指针对尚不具备的业态引进人才、打造产品线以强化优势，围绕这些方面进行一定程度的并购，“但不再追求规模和合约的叠加，这个时代已经过去了。”

不过，黄鹏也强调，收缩不意味着不做，面对可遇不可求的机遇，“将重点抓住，如商业、商写、生活服务和资产管理等业态将进一步加强。”其透露，今年有三四个收并购项目正在推进，包括中梁百悦及一些小企业。

李长江也强调称，虽碧桂园大规模收并购的时代已经结束，但并不代表不再收并购。

此外，李长江在业绩会上指出，2022年的物业行业收并购形势已经发生变化，无论是项目规模还是业务的完整性都与此前不同。

“今年的收并购不仅仅局限于住宅物业行业，可能会延伸至增值服务。但无论房地产形势如何变化，所有企业在收并购时强调的都是标的物的质量、所处区位、平均管理单价、团队能力及业务开展情况，甚至是大股东的性格秉性，都会作为评判的标准。”李长江如此说道。

实际上，去年碧桂园服务的收并购一定程度上也有益于其补短板。

富良环球（天力物业）的商业项目尤其是高端商写项目帮助碧桂园切入新的业态；将嘉宝服务纳入囊中则有利于提升碧桂园服务在西南地区的市占率及项目密度。

碧桂园服务执行董事肖华在业绩会上直言，“感谢富力地产为我们打下了很好的基础，积淀二十多年形成了自己的一套打法，管理团队能力及素养也比较扎实，这是我们的优势。”

据其透露，截至去年末，天力物业实际在管面积为8870万平米，来自富力地产的在管面积为7857万平米。

#2022地产年报深读