840亿资金涌入，华夏中国交建高速公路REITs创最低配售比记录

全市场最“吸金”的公募REITs诞生。

4月7日，今年首只发行的华夏中国交建高速公路REITs启动公开发售，据《证券时报》记者了解，华夏中交REIT公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8%，打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%最低配售比记录。

开售当天仅一个小时，华夏中国交建REIT的募集规模已超百亿，截至12点半左右募集规模已超200亿元。

截至当天下午3点，该基金公众投资者全渠道认购金额已经超过500亿元，而公众募集上限为7.05亿元，预计配售比低于1.5%。

根据该基金公告，基金份额总额为10.00亿份，认购价格为9.399元/份，面向公众投资者的初始基金份额数量为0.75亿份，公众募集规模上限为7.05亿元。若顺利完成募集，募集总规模为93.99亿元，华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REITs。

珠玉在前，2022年首只REIT遭疯抢

2021年是公募REITs元年。去年5月，首批9只公募REITs发售时，19亿面向公众投资者的发售规模收获了近490亿元的认购资金，超拟募资额25倍，其中多只产品配售比例低于10%，中航基金旗下的首钢绿能REIT更是以1.759%刷新了公募基金配售比例的新低纪录。

2021年11月，第二批两只公公募REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村产业园REIT也启动了配售比例，其中建信中关村产业园REIT的配售比例低于3%。

华夏中国交建REITs封闭式基金作为我国第三批获批的基础设施REITs基金，于3月16日获批，3月29日完成网下询价，4月7日启动向公众端申购。

该基金将采用向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价配售（网下发售）、向公众投资者公开发售（公众发售）相结合的方式进行发售。

网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。

资料显示，华夏中国交建REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75%。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50%，留给公众投资者认购份额最少，仅为0.75亿份，占发售份额总数的7.5%。

在3月29日询价期间，机构的热情就已一览无余。华夏中国交集高速REIT共收到68家网下投资者管理的160个配售对象询价、报价信息，报价区间为8.5790元/份-10.0670元/份，拟认购数量总和为678690万份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。

经进一步剔除后，该产品拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为66.497亿份，为初始网下发售份额数量的38倍。

优质资产吸引海量资金

开年以来，股、债等大类资产表现不尽如人意，而REITs和其他资产具有很低的相关性，能够起到优化投资组合配置的作用。以海外成熟市场为例，REIT已经成为除股票、债券、现金之外的第四大类资产。因此，资金对于REITs的追捧已在意料之中。

前两批产品上市后，已经走出一段相对独立的行情。

截至4月6日，全市场已经有11只公募REITs产品上市，其中首批9只产品的场内涨幅均超过了10%，最高一只富国首创水务REIT成立至今的涨幅近60%。

根据招募说明书，华夏中国交建REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。

据悉，武深高速是一条连接长江经济带、辐射整个粤港澳大湾区的南北交通枢纽道路，其主要竞品为京港澳高速。本项目武深高速嘉通段，所处区域湖北省、武汉市和咸宁市人口总量保持基本稳定，地区生产总值和地区财政收入稳步增长。

该项目具有一定稀缺性。武深高速（在湖北段）是京港澳高速的补充，从武汉到湖南段与京港澳高速成交叉状，在湖北段不存在竞争关系；而嘉鱼到通城此前并无高速公路。该段高速是湖北省“十二五”交通发展规划“七纵五横三环”中的重要“一纵”。

嘉通项目主要营收来自车辆通行费。根据经营情况来看，自2019年开始，实际交通量上涨迅速，稳定在2万辆次/天。在招募说明书中基金管理人也对未来24年的交通流量做出了预测，从绝对值的角度来看，2046年的交通流量已经是2021年的将近4倍。

根据招募说明书，以85.77亿元为募集资金底数，本项目存续期内全周期IRR约为6.89%，2022和2023的预测分红率为4.71%和4.83%。

业内人士认为，REITs在风险和收益方面做到了很好的平衡，对于追求低波动性、厌恶风险的投资者，并不满足于债券型基金以及货币型基金的低收益的投资者，适合这只产品。

数据显示，公募REITs的收益不俗。截至4月7日收盘，9只公募REITs平均涨幅24.86%，其中收益最高为富国首创水务REIT，上市以来涨幅55.83%，收益最低的平安广州广河REIT，上市以来涨幅为3.13%。虽然所有产品均取得了正收益，但首批公募REITs首尾差距明显，首尾相差超50%。

随着二级市场价格持续走高，多只公募REITs产品披露关于溢价风险的提示性公告，其基金管理人均在公告中提醒，产品相较于发行价累计涨幅较高，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。

业内人士建议，投资者应警惕部分产品可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。