3家民营房企累计发行20亿公司债

5月16日晚间，关于三家民营房企发行公司债的传闻全部尘埃落定。

其中，龙湖集团发行不超过人民币5亿元的6年期公司债券；美的置业计划发行本金总额不超过人民币10亿元的4年期公司债券。稍晚一点，碧桂园也发布股价波动公告，拟于短期内面向专业投资者公开发行一期面值不超过人民币5亿元的国内公司债券。

同日，深交所官网显示，第一单民营房企信用保护凭证业务发行，用于支持龙湖发行4亿元ABS。

尽管三家房企累计发行公司债券总额仅20亿元，不过，业内普遍认为，政策正在打开民营房企的融资窗口，信号意义更强于实际意义。信用保护工具的启用，也意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地。

从融资端到需求端，从中央到地方，全方位的楼市维稳政策在密集出台的同时，也呈现力度的进一步升级，自上而下的政策调整信号更强，态度明确。

民营房企资金告急

去年下半年以来，多家民营房企出现债务违约事件，民营房企融资难度大幅提升。

据中指研究院统计，今年1-4月，房地产企业非银融资总额3152.4亿元，同比下降59.3%。从融资结构来看，信用债发行规模为1532亿元，占比48.6%，其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%，民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%，融资力度很弱。

同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足五成。

国家统计局日前发布数据显示，今年1-4月，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

资金不足带来了一连串负面效应，比如，1-4月，全国房企土地购置面积同比增速为-46.5%，全国房地产开发投资额同比增速为-2.7%，两项数据均为历史冰点。

在此背景下，支持民营房企融资措施正在加快落地。今年4月，在证监会的指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。5月，深圳证券交易所召开“完善民企信用支持”专题研讨会，聚焦完善信用支持，研究探讨缓解民企“融资难”的举措。

针对市场普遍对民营房企信心不足的现状，信用保护工具增信将有助于破解行业融资困境，增强投资者信心。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，信用保护工具是增信的有效方式，发行的信用保护凭证为发行企业起到了强有力的增信作用，可快速打破民营房企融资的困境，有助于引导市场修复对房地产行业的投资信心，改善民营房企的融资环境。

此外，碧桂园、龙湖、美的置业均具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，这三家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好的示范带动效应。

不过，也有业内人士表示，目前示范企业均为“优等生”，但资金缺口更大的企业能否享受信用保护仍然存疑。

楼市维稳升级

除了对房企融资端的放宽政策外，对市场需求端的宽松政策，也正在加速升级出台。

5月17日，杭州出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，核心内容为限购松绑、鼓励改善、鼓励三孩。至此，中国三个全国性的房地产市场即海南、成都和杭州，均已出台楼市调整政策，由于这三个城市市场外来人口导入规模大、房地产市场规模大，因此政策调整本身具有较强的信号意义，也被视为本轮楼市维稳政策的全面升级。

此外，5月15日，央行、银保监会发布通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

此次调整前首套房房贷利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷利率最低为5年期以上LPR+60个基点，本次下调首套房房贷利率20个基点，即最低可为4.4%，加大了对刚性和改善性住房需求的支持，而上次全国调整首套房房贷利率下限是在2014年9月30日，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，时隔多年，本次调整首套房房贷利率下限，也释放了更加积极的信号。

在全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间预计进一步打开，各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿，对当前的市场预期将起到积极作用。

有金融机构评价，这是顶层级别出台的全国性宽松政策，自上而下的政策调整节奏及落实力度，已明显加快。