并不完美的半年报，和万科的增长之路

在3月交出净利润近乎腰斩的答卷后，各方都在等待着万科的下一次大考。作为最稳健的房企之一，某种意义上，万科答的每一题都有参考价值，作出的每一次判断也都具有前瞻性。

当时，面对并不理想的2021年业绩，万科董事会主席郁亮许下了“止跌企稳、稳中提升”的承诺。

而后，郁亮没有“躺平”，尤其是6月的股东大会后，他走访了万科全国35个城市的一百多个项目，奔走在一线督促交付进度与质量。

一番努力下，万科初步兑现了年初的承诺。

万科8月30日发布的2022半年报显示，营收同比增长23.8%至2069.2亿元，权益净利润同比增长10.6%至122.2亿元，净利润实现止跌企稳、稳中提升。

但万科完美实现止跌企稳了吗？房地产开发业务面临极大挑战时，未来的路怎么走？下行周期里，企业当如何穿过寒冬？

并不完美的半年报

郁亮对这份成绩单并不满意，“上半年的结果来看，马马虎虎。”

他的评语是有依据的，虽利润成功止跌，但万科的毛利率还是不可避免地下滑了。总体毛利率同比下降2.48个百分点至20.46%，房地产开发、物业服务两大主营业务毛利率均同比下降。与去年全年相比，这三个指标也是下降的。

毛利率和净利率数据代表了企业的盈利能力，若这两个指标未止跌企稳，万科面临的挑战就没有结束。

针对毛利率下降，万科总裁祝九胜在推介会上回应称，目前市场低迷状态下，毛利率确实承受了一定的压力，但此刻万科首要的选择是确保经营安全，毛利率承压是短期的，长期来看还是要回到社会平均水平。

祝九胜进一步称，当前情况下，能够提供好产品好服务、能够深刻洞察客户需求、经营效率高的房企，取得的回报会高一些，万科一直朝创造更多真实价值的方向努力。

万科的“回升”是否具有持续性，也仍然存疑。

当前，市场销售仍然在不断探底，各家房企上半年实现营收增长，一定程度上受益于2020年良好的销售，这一批销售在今年结转计入营收。

但上半年，受市场环境影响，万科开发业务实现销售额2152.9亿元，同比下降39.3%。这也意味着，将来万科仍将面临增长难题。

由此来看，万科上半年的业绩并不完美，承诺并未完全兑现。

郁亮也坦言，“关键是能不能走下来的问题，这个状态能不能保持下去的问题，这取决于我们背后的能力有没有建立起来，肌肉有没有长起来。”

不过，郁亮自信表示，“万科对全年止跌企稳、稳中提升是有信心的，因为相信一分耕耘一分收获。”

一定程度上，万科的业绩和管理层的发言给予了资本市场信心。3月31日，万科业绩推介会当日，其股价收涨4.66%，创两个月以来最大涨幅。

但最大的问题仍未解决——消费者预期不足。

万科的新承诺

业绩推介会上，万科对交付质量的提及明显多于以往，郁亮也三次喊话消费者，“请消费者放心，万科会保证交付，保证质量。”

郁亮奔走于35城，正是冲着交付质量而去的。

七、八两个月，郁亮化身万科交付和品质督察员，“基本走遍了全国的35个城市，也看了100多个项目，主要任务是去看看我们交付得怎么样。”

上半年，万科为交付作了不少努力，持续开展“工地开放”活动，邀请业主定期参与建造质量查验、组织面对面交流会，上半年交付房屋中，超70%的业主在正式交付前至少有1次现场到访。数据显示，客户对万科交付质量的满意度较2021年提升3个百分点。

祝九胜也说，万科加大了工地开放力度，今年视频宣传也加大了对品质和产品形象的倡导，“把意向客户带到工地现场，让他们看到工地建设的过程，对我们的工程质量和品质有足够的信心。”

据万科统计，参观过工地的意向客户转化率达到了30%，常规客户的转化率则在10%—15%之间。

上半年，万科克服疫情对施工的不利影响，实现11.5万套住宅平稳交付。房产证实实在在握到手里，也是购房人信心的一部分，万科交付的35%项目实现交房即交证。

保障交付质量是万科“长期主义”发展的一部分。

郁亮回忆道，“此次走访过程中，我们20多年前在南京的一个项目，管家告诉我，很多业主已经买了新房但还是舍不得卖这套房。例如小区里的儿童游乐设施，20年过去仍然完好如新，胶垫都没换过，都能正常使用。这就是我们倡导的长期主义。”

多元业务开花结果

在宏观大势面前，中微观的努力显得微小。开发业务面临预期不足，万科急需新的增长之路。

作为创新力最足的房企之一，一直走在行业前头的万科，在这一轮下行周期中拥有更多底气。

上半年，万科布局多年的经营服务业务快速发展，全口径收入同比增30.6%至241.1亿元。

其中，租赁住宅业务上半年营收同比增12.3%至14.8亿元，管理长租公寓21万间，其中已开业17万间，出租率达94%。

长租公寓项目“泊寓”进一步降低对第三方渠道的依赖，自有渠道获客率提升至79%，线上平台注册人数也较去年底增加17%至234万人；营销费用率则同比下降0.4个百分点至1%。

目前，泊寓正在通过门店的年轻员工拿下“有用的多数客户”，即C端客户。

祝九胜以武汉一个泊寓项目为例，该项目在店长和管家的社交运营下，凭借在抖音、小红书和闲鱼等平台展示介绍泊寓居住环境和生活，实现开业即满租。

而“重要的少数客户”即B端客户，则由祝九胜和董事会秘书朱旭亲自抓，且“尝到了抓到B端的甜头”。

上半年，泊寓新增企业客户160家，已累计为超1900家企业提供定制化员工租住生活服务，在租企业客户占比为16.6%。

物流仓储业务，营收同比增长39.1%至18.6亿元，其中冷链业务同比增94.7%至8.2亿元。目前，万科冷链园区面积达162万平方米，位列行业第一。

商业地产业务，万科克服疫情影响，营收同比增长10.4%至40.1亿元，开业1年以上项目出租率达91.6%。其中，印力管理的商业项目营收27.5亿元，同比增12.2%。

同时，万科的新增长故事“万物云”，也迎来了新的发展阶段。

未来的路

9月1日，万科业绩推介会次日，万物云宣布通过港交所聆讯，距离上市仅差临门一脚。

上半年，万物云全口径收入同比增38.2%至143.5亿元。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

去年来，受房地产行业波及，物业板块估值大幅回调，多家物企市值屡创新低。在当下节点，万物云上市似乎没能赶上好时候。

在推介会上，朱旭对万物云上市节点作出解释，“公司分拆万物云上市并非以资本市场的市值窗口为考虑因素，主要考虑到万物云的战略发展方向并非单纯的物业管理公司，而是定位为城市服务商，时间成熟时就会启动上市。”

朱旭说，万物云做的城市空间服务是一门非常好的生意，“蝶城”是万物云未来10年的核心战略，打通社区、商企和城市服务的边界，增强城市内的服务浓度，挖掘无限的商机并加强与客户的链接，无论是商业逻辑还是战略方向，应该都能得到资本市场的认可。

“对万物云而言，无论在哪个时间点上市，都是一个新的起点而非终点。我们并不追求在行业顶点时上市，而是希望有一个合理的估值，与所有股东共同分享价值增长。”朱旭说道。

郁亮则一如既往用通俗的比喻进一步回应称，“我们不是卖猪仔一样卖个好价钱，而是希望通过上市获得更大的发展空间。因此短期内的估值不是最在意的，我们更在意借助资本市场的力量得到进一步发展。万物云是我们开发、经营、服务并重策略的重要一环，能给我们的项目带来驱动作用，希望借助上市起点做得更好。”

在推介会上，郁亮说，“身处冬天，行业最重要的是生火取暖，在冬天里面不能生火取暖，生存会受影响。”

或许，万科生火取暖的方式就是开发、经营、服务业务并举，不断通过非开发业务增厚业绩安全垫，穿越周期。

布局多年，万科的经营服务业务终于迎来收获期。在3月的业绩推介会上，郁亮曾说，万科为探索经营服务类业务交的学费基本上已经付完，即使用成本法计算，今年非开发业务加在一起，将对集团报表形成正向贡献。

至此，万科已为自己点燃了冬天里火把。

#雾里寻光