随着近年来国内城市化进程不断加快，城市也面临着开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。
2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；2021年3月，“十四五”规划又明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，越来越成为热议的高频词。
对房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地，而政企合作、基金发力等也成为房企布局的新特征。
城市更新逐渐上升为国家战略
从棚户区改造到老旧小区改造，再到提出实施城市更新，国内对城市更新的认识与推动不断深入。
2013年，国务院印发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，提出“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，要重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造”。但在此后几年，棚改计划逐年缩减，由2015年的1800万套、到2017年1500万套，再从2018年的580万套缩减至2019年的289万套。
期间，中央多次提到实施老旧小区改造，进一步激发老城区发展活力，中国城市更新之路逐步从棚改的大拆大建向老旧小区改造的综合整治转型。
2019年以来，城市更新热度持续上升。2020年不仅是棚改攻坚战已进入尾声的一年，也是我国老旧小区改造开始快速发展的一年。2020年7月，中央发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
2021年城市更新的地位再次升级，也被视为城市更新大开大合的一年。2021年3月，第十四个五年规划和2035年远景目标纲要正式发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。
2021年政府工作报告提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。在中央政策的支持下，将全面推进城镇老旧小区改造工作，也进一步体现了城市更新在未来发展中的重要地位。
城市更新新特点
2022年城市更新迎来发展期，城市更新的政策、机制和规划等更加完善，内容更加丰富，模式更加多元，路径也更加清晰。
今年开年，全国超过30个省市提出实施城市更新行动，具体内容涵盖老旧小区、街区、片区整体改造提升，城市道路与管网改造升级，旧公园改造，加强历史文化保护等传统项，也覆盖到了建立城市体检评估机制、构建“15分钟生活圈”、 数字赋能城市智慧管理等新内容。
30省市均结合当前城市发展阶段，呈现出更新阶段特色，克而瑞将其分成三个梯队：
第一梯队是上海、广州、深圳和成都。这些城市拥有良好的经济发展基础，多为城市群、都市圈发展战略下的核心功能承载地，城市的更新内容不再局限于老旧小区、街区、片区整治提升等传统更新内容，而是开始强调产业片区、居住片区、风貌保护街区的整体功能提升。也有部分城市已经引入“区域统筹”的概念，开始着手跨区的更新项目布局。
第二梯队是北京、辽宁和山东。相较第一梯队，这些省市受到城市规划强管控、人口密度等外部因素影响，城市建设进度相对稍缓，如北京16个行政区域中，除西城、东城外唯一实现全部街道化的行政区域是石景山，海淀和朝阳还依然存在部分乡镇建制。受此影响，这些城市的更新内容较为传统，片区更新也多以政府主导的历史风貌保护项目为主，更新进程还处在由政府主导向政企合作的过渡期，出现市场化主体介入的趋势。
第三梯队是安徽、湖北和江西。由于经济基础和人口基础一般，这些省市基本处在集中资源发展省会城市的阶段，所以除去省内最发达的个别城市外，更新内容多停留在棚户区改造、老旧小区加装电梯、管网改造等公共设施建设和基本生活保障层面。
克而瑞研究报告认为，从全国范围来看，2022年各地政府都在积极布局城市更新，也都在基于各自的城市发展阶段和宏观环境，探索城市更新的推进方法。城市更新，依旧是我国破解城镇化发展瓶颈，实现新型城镇化的重要路径，也必将成为一个“时代命题”。
从地方来看，目前二线城市表现得更加活跃，许多城市都已经确立了总量目标，划定了更新重点，并开始寻求“政策突破”。此前城市更新最为火热的沪广深虽然速度放缓，但项目总量和投资上仍远高于普通二线，且政策环境相对完善，项目风险性更低，预计下一阶段仍会成为企业战略布局的关键时点。
房企加快布局
在传统地产市场全面受挫的大背景下，城市更新也逐渐被房企战略倚重。
作为我国最早开展城市更新的省份，广东省经过十余年发展，在城市更新方面积累了丰富的实践经验。为支持城市更新，广东省以及各市出台了数百条城市更新相关政策。
来自克而瑞的统计数据显示，从TOP100房企的不同布局情况来看 ，珠三角大湾区成为了城市更新的热点区域，因此，粤系房企在这方面有很强的地缘优势，从已具规模的房企来看，过半均为粤系房企，其次为京津系和闽系，占比分别为15%和13%，浙系、沪系、成渝系和苏系房企虽有参与，但占比不超5%。反观大湾区之外的城市，城市更新主要集中在一线和核心二线城市。
在各大房企不断加快布局的同时，城市更新的痛点也很明显，项目体量较大，对资金要求高，需要处理的关系较为复杂，对大部分房企而言，单枪匹马作战压力较大，因此在项目获取上，通过收并购或者合作两种的方式，可以快速打开新局面，既减轻了企业前期的资金压力，也共同分担了后期开发和运营的市场风险。
中指研究院梳理了房企在城市更新领域的相关动态，总结出七大特征。比如，“政企合作”成为推动城市更新的重要机，2021年已有部分企业与地方政府达成战略合作关系，如远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府，中建集团与济南政府等，今年以来，随着各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径，“政企合作”就成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制。
其次，城市更新基金持续发力推动市场化资金参与。2021年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布成立城市更新基金，今年以来，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业也参与到城市更新基金当中。
此外，早期各大房企城市更新项目主要集中于长三角、珠三角以及京津和成渝地区重点城市，是城市更新的热点区域。今年以来，部分房企开始注重城市更新非热点区域，选择城市更新处于起步期的城市，提前布局，保证市场占比和竞争力，力求在新兴区域构建起护城河。今年3月，葛洲坝与长沙天心区进行城市基础设施领域沟通，并落子天心区城市更新项目；今年6月，龙湖集团与湖北国资企业湖北联投集团正式签订战略合作协议，就湖北地区城市更新、房地产开发等业务板块展开全方面深层次合作等。
从目前来看，在城市更新的项目过程中，开发商已不再是单一的参与主体，甚至不是主要的参与主体。在增存赛道上，开发商需要承载的是综合实力，例如持有物业的运营能力、招商资源库的整合能力、产业企业的勾兑能力等等，正是这些能力决定一家企业是否能够成功介入城市更新。
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