苏州拟定向回购1万套存量商品房，9月新房成交环比上涨122.71%

又一城市出手回购存量商品房。近日，苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的消息在网上广为流传，消息称苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。受回购房集中网签的影响，9月苏州新房成交环比上涨122.71%，成交均价也环比上涨5.32%。

蓝鲸财经向多家房企确认了该消息的真实性，苏州已有多个项目房源被相关部门回购，根据目前的回购情况看，多数项目为当地城投入股。有熟悉情况的业内人士表示，由于对回购房源一般会设定相应门槛，因此一些烂尾项目可能无法达到要求，预计会更多倾向本土房企，相当于为其输血。

回购房集中网签致成交上涨

政府回购商品房并非首次，在此之前，包括郑州、济南、湖州、阿勒泰等城市均出台过回购措施。

今年9月，济南城市发展集团在官方微信公众号发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》的文章称，按照济南市委市政府安排部署，8月31日，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购3000套存量房源用于租赁储备住房。

郑州市金融工作局官网也在9月公布，已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，主要以收购安置房、房票等形式，缓解开发商流动性压力。今年8月，郑州地产集团有限公司下属全资公司——河南郑地住房租赁有限公司在郑州市区范围内收购存量房源用于建设人才公寓，全年收购目标为10万套（间）。

此外，今年9月，新疆阿勒泰地区发布促进房地产市场平稳健康发展十五条措施表示，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场；今年8月，浙江湖州市住房和城乡建设局发布的促进房地产平稳健康发展的通知也指出，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房，作为保障安置用房。不过两地均未明确回购的数量。

据诸葛找房数据研究中心统计，受回购房集中网签的影响，今年9月苏州新房成交10073套，环比上涨122.71%，同比上涨28.33%。成交均价为23294元/平方米，环比上涨5.32%，同比上涨0.51%。

回购房源主要用于保障租赁

从上述几个城市出台的政策内容可以看出，政府回购的存量商品房主要用于保障性住房。

以济南为例，济南城市发展集团在官微文章中表示，作为济南市一级功能性平台公司，积极承担社会化住房租赁市场主渠道重任，此番通过收购的商品房作为租赁储备用房，为济南市提供坚实的住房保障，充分发挥租赁市场的民生作用，保障“来济南有房住，留济南有住房”的租赁市场。

这也正是回购行为的背景之一。据媒体报道，今年8月中旬，住建部对外披露，在整个“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），济南市将在“十四五”期间筹集保障性租赁住房20.5万套（间）。

从各城市来看，保障性租赁住房的来源主要包括存量房改造和新建两种，政府回购商品房在一定程度上起到了“一箭双雕”的作用，一方面，通过采购存量商品房，快速扩充了保障房的供给，解决新市民、青年人的住房困难问题；另一方面，采购行为也直接有利于去化楼市库存，缓解部分房企的经营压力。

今年以来，各地为恢复楼市信心、提振交易行情，频繁出台各类政策，比如“一人购房全家帮”、买房给补贴、发放消费券、买房全额退税、降低住房公积金及按揭贷款利率、以及鼓励企事业单位团购住房等等。

与这些意在刺激有购房需求的购房者出手的政策相比，政府大手笔回购商品房的政策效果更为直接，有助于快速有效清掉房企手中的库存，快速改善当地新房市场的供求关系，从而激活购买力。

不过，多地在回购房源时也明确了对房源的要求，比如郑州地产集团在招标公告中披露，项目房源须在郑州市四环线范围内，要求房源布局合理、配套完善、整栋未售、手续齐全，不得出现权属限制、法律纠纷、交付及办证等方面问题，为确保房屋品质，优先考虑知名房企开发的高质量项目。济南城市发展集团也在招标文件里提到了相似的要求。由于门槛较高，一些烂尾项目可能无法达到回购要求。

另有业内人士表示，政府回购商品房仍有诸多细节问题值得关注，比如，什么样的房源适合被收购、收购价如何确定、前期购房者的权益又该如何保障等等。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，受政府回购房集中网签的影响，苏州9月新房成交量大幅上升，但实际上看，刨除政府回购的阶段性因素，苏州楼市仍然在缓慢恢复之中，仍需更多组合拳。