万物云朱保全：长坡薄雪，物业回归本源

今年，在广州，一名外卖配送员与物业公司秩序维护员的大型冲突中，网友一边倒地支持外卖配送员。

这件看似寻常的小事，引起万物云董事长朱保全的重视。在他看来，即使物业发展到现阶段，社会尤其是业主对物业的认知仍不清晰，双方的误解与冲突不断增加。

“几乎每年都有一次物业行业的盛大会议，但只是一场乙方群体的狂欢，隔壁就有一群业主在讨论取消物业。现状就是这样。”朱保全坦言，业主甚至整个社会需要更加理解这个行业。

一个“为物业行业正名”的念头悄然而生。

行业不仅需要资本市场的故事

自2014年彩生活登陆港股后，资本将目光投向了物管行业；2018年，物管行业资本化加速，创造了无数资本佳话。不到10年，各规模型物企先后上市，行业也基本完成资本化进程。

在大多数物企的“资本故事”中，规模与高毛利是不变的主角。

这两年，高毛利主角光环不再。克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3个百分点至27.7%。

万科旗下物业也在今年敲开了港交所的大门。

“过去一年，我被资本市场问及最多的话题是，行业毛利率。”11月8日，朱保全在一篇名为《不要让高毛利害了行业》文章中写道，物业费的底层含义是受业主共同托付的资金，物业人的义务是把钱有质量地花出去，用于日常秩序环境维护，以及设备设施基本养护，以帮助业主资产保值增值。物业人取得的毛利，或者酬金，是这个“替人花钱”的过程中取得的报酬。

“而（物业行业）毛利率是客户关系的一种体现，垄断行业或强知识企业或许存在高毛利，但市场会做出调节。”朱保全称，如果物业管理行业真的存在高毛利，其结果一定是被业主终结，或被竞争者清理。

“物业管理行业更不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”朱保全坦言，2014年，物业服务公司刚上市时强调“要向人的服务转变”，做“人”的生意，这引起了投资人的兴趣，但却对行业带来较大的误导。物业服务公司本应踏踏实实做好“物”的生意。

但资本市场总需要新故事，近年来，卖米、卖菜、卖理财、卖房……物业行业涉猎的领域越来越多。

拓展新业务、在存量市场寻找增量，毋庸置疑是企业的增长逻辑之一。

但朱保全却认为，如果把物业服务定义为平台流量，更注重规模，最终往往会被物业服务业务本身的现金流所害。

他算了一笔账，物业管理行业一季度的平均收缴率估计只有60%，尽管广东地区会高一些，但物业服务业务的刚性成本在87%左右，如果以季度营收100亿元计，意味着会产生27亿元的经营负现金流。

“这是很可怕的。” 在他看来，好口碑的物业服务企业，一般都有好的现金流，甚至业主愿意预付物业费支持自己的好管家。

“物业行业本身没有那些花里胡哨的故事，恰恰过去这些年，行业因为讲故事而顾此失彼。有可能你要做更多的事，而错过了这个行业本身应做的事。”朱保全如是说。

物业更需要业主的口碑及公众的价值认知

上市后，朱保全更忙了。

10月下旬，他特意挤出时间，带队走访了绿城、中海、长城等品牌物企，带着行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率等8个问题，与对方深入交流、探讨。

看似普通的交流，背后更深层的原因是，朱保全希望通过这次与“同道中人”的交流，找到为“为物业行业正名”、“不被高毛利绑架”的答案。

秉承这一共识，11月22日，万科物业、中海物业、长城物业和绿城服务，在深圳联合签署《住宅物业服务倡议书》（以下简称《倡议》），呼吁行业正本清源，推动行业进一步发展。

四方在《倡议》中提及，代表公共利益的《管理规约》是物业管理“管”的基础，是全体业主就公共设施使用及影响空间环境、秩序等方面的行为达成的共识，需全体业主承诺遵守。

针对公共资源收益，《倡议》认为，小区公共资源经营产生的收益，应作为房屋专项维修基金或物业管理服务费用不足的补充，不适合用作业主短期分红。

朱保全解释道，行业最重要的是要明白这个行业到底在做什么，如何能够让社区公共收益真正体现到对不动产的维护上，用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球，对于整个行业的发展是破坏性的。

同时，《倡议》提出，对于受托管理的公共资源，物业管理人应当充分尊重业主权益，及时、准确地公开公共资源的经营管理和收益支配情况，以阳光、透明的态度，接受全体业主的监督。

“物业公司务必要回归物业服务的本源，踏踏实实做好‘物’的打理，面对几十万亿的不动产，物业管理人身上有一份责任，不能让它们成为城市的建筑垃圾。”朱保全和另外三家物企掌门人呼吁“物业行业回归本源”。

回归本源后，物业行业的业务范围看似收窄，但朱保全认为，行业仍大有可为，“开发商增量的时代已经过去了，现在打开了新的服务之门，很多没有引入第三方服务公司的行业，正在打开大门。”

此外，他还认为，城市服务业务若能将物业管理的“管家思维”带到城市里，也是行业进入城市的伟大意义。

值得注意的是，发起《倡议》的四家物企，除长城物业未上市，其余三家的毛利率均介于17%—19%之间，相较行业均值偏低。

但四家物企并不因此焦虑，而是认为行业毛利率不宜过高。

在朱保全看来，“这几家企业在毛利率上都持‘保守、传统’态度，并不追求过高的毛利率，而是恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持‘长坡薄雪’，这也是万科物业的选择。”

他进一步指出，物业行业是一个滚雪球行业，每年都是在去年的基础之上增长，凡是滚雪球行业至少是15倍以上的市盈率；且物业能够形成连锁店，可以全国复制。本质是有没有好的现金流状况和能够复制的好口碑。

“长坡厚雪”、“滚雪球”，意为找到湿雪和长长的山坡，不断地将雪球越滚越大。物业行业需要恪守本源，做好服务，挖掘行业不动产设施管理维护的价值。

“面对百万亿量级的存量不动产市场，物业服务企业要独立自主地做好基础服务，帮业主‘花好钱’，赢得公众的尊重，重视现金流，借助资本力量吸引人才加入，推动供给侧改革以及挖掘业主居住服务需求，行业定会更早走出阴霾，率先迎来春天。”朱保全表示。