地产后周期板块有望迎来反转

近期，金融支持地产政策持续出台。11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资;通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。

业内人士表示，“保交楼”仍为政策主基调，地产后周期消费建材或将率先受益股权融资募集资金主要用于存量涉房项目和支付交易对价、“保交楼”项目、经济适用房、棚户区改造或旧城改造、补充流动资金、偿还债务等，不得用于拿地拍地、开发新楼盘等，地产后周期消费建材或将率先受益。

事件驱动 金融支持地产政策持续出台

近期地产融资“三支箭”连发，为房地产市场恢复发展提供极大支持。信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。

9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。11月以来，支持房地产企业融资、“保交楼”支持力度提升等利好政策频出。11月8日，银行间市场交易商协会发布，在人民银行支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

11月11日，央行联合银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好 “保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6个方面共计16条具体措施 (以下简称“金融16条”)。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，拟发布保交楼贷款支持计划，至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。11月24日建行、工行、邮储银行分别与房企签署战略合作协议，至此国有六大行均深化银企合作，助力房地产市场平稳健康发展。

11月28日，证监会表示恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用(“第三支箭”)。

行业前景 地产宽松政策尚有扩展空间

2022年4月以前，针对地产主体的纾困政策不多，银行贷款集中于政策纠偏和支持并购贷，少数几家民企地产债突破“借新还旧”。在经历了按揭发放等纠偏后，1-4月银行提供并购贷额度近2000亿，主要投向国企和少数民企，但并购贷项目要求较高且房企间的并购意愿有限，并购贷实际使用规模可能并不大。债券融资集中于放松资金用途，但集中于国企和少数民企，国企净融资迅速由负转正但民企持续净偿还。

2022年5月-10月，定向增信支持房企发债，但范围较小，少数房企尝试引入AMC和国企进行纾困。监管机构先后于5月、8月两次增信支持房企发债，企业性质由民企扩大到公众企业，支持力度由金额覆盖率普遍不到20%上升到全额担保，但支持范围较小，集中于碧桂园、龙湖、新城等当时尚能发债的几家民企和金地、远洋2家公众企业。少数房企尝试引入AMC和国企进行纾困，华南城引入深圳国企特区建发入股，中国华融与阳光龙净签订重组框架协议。

2022年11月以来，“第二支箭”、“金融16条”、六大行超万亿授信先后出台，信贷融资与债券融资双管齐下精准发力支持民企融资。

安信证券表示，2021年10月以来，房地产政策围绕“主体纾困、项目交付与市场销售”这三个方面不断进行量变式放松，但“金融16条”与“六大行授信”是房地产政策的质变，前者说明部委之间在加强协调，后者是金融机构挤兑房企流动性的逆过程，反映了认知方面的重大转变。虽然这些政策不足以在短期内改变“销售仍在磨底，投资继续下行”的现状，但在房地产政策已发生质变的背景下，预计还会有更多放松政策出台，楼市销售见底回升与房地产投资筑底或将更多是时间问题。

开源证券认为，本轮宽松政策焦点由“促需求”、“保项目”转变为“保主体”，一方面，融资支持政策主要针对国内债务未出现违约的房企，相对于债务融资，股权融资具备独特优势;另一方面，政策释放“稳增长”积极信号，有望提振市场信心，逐步带动销售端触底企稳。本轮政策聚焦“保主体”，立足中长期防止行业流动性风险蔓延;在2023年一季度房企偿债高峰期以及销售复苏节奏缓慢的背景下，“保交楼”仍是未来政策主基调，地产宽松政策尚有进一步扩展空间。

投资机会 地产后周期消费建材或将率先受益

申万宏源证券表示，家居行业受地产悲观预期影响及疫情反复对经营层面阶段性扰动，行业及龙头估值均已降至历年底部。后期地产托底力度加大，有望刺激家居行业估值向中枢水平回归。短期家居行业仍需消化前期地产销售下滑带来的经营压力，但我们仍看好龙头持续对高度分散化家居市场的整合。龙头企业零售端核心竞争力显著，中长期存量房需求释放，零售龙头有望加速整合市场。短期“保交楼”政策效果逐步显现，定制企业大宗业务订单有望领先恢复，体现估值和业绩弹性。

对于具体个股，申万宏源证券推荐渠道流量获取能力持续提升、大家居融合渐入佳境的欧派家居、顾家家居;低估值弹性品种志邦家居、索菲亚、金牌厨柜;受益床垫赛道整合的喜临门、慕思股份;顺应智能化趋势的国产卫浴箭牌家居、保利入股的皮阿诺。

招商证券认为，金融16条发布以来，民营地产房企迎来纾困拐点，信贷、债券、股权融资三箭齐发，政策落地有利于地产市场软着陆，支撑后地产链需求平稳。随着地产融资纾困，四季度到明年将迎来家电公司估值和业绩戴维斯双击，三季报海信家电业绩增长45%，格力电器、美的集团也有望在成本和价格剪刀差放大趋势下业绩逐季回升，老板电器渠道变革加速释放下沉市场、专卖店增量红利，集成灶龙头火星人、亿田智能有望困境反转。

开源证券表示，“保交楼”仍为政策主基调，地产后周期消费建材或将率先受益。一方面，“保交楼”仍是地产政策主基调，叠加预售资金监管新规的实施，为2022年四季度以及2023年地产竣工端修复提供较强的支撑;另一方面，房企融资环境改善有望助推上游建材企业降低应收坏账风险，且随着原材料价格回落以及部分企业提价措施逐步落地，消费建材企业盈利有望迎来拐点。受益标的东方雨虹、坚朗五金，盈利预期改善且估值较低;三棵树、伟星新材，深耕零售业务，业绩韧性较强。跟踪北新建材、兔宝宝、科顺股份。