友邦人寿50亿元购入上海外滩地标性商办，避险情绪驱动险资“出手”加仓不动产

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蓝鲸保险获悉，近日友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）完成其成立以来的最大一笔资产收购，斥资50.3亿元购入在建中的上海北外滩地标项目“上实中心”，项目后续建设和运营总投资预计将达到87亿元。

值得关注的是，在今年的地产大宗成交中，屡屡出现保险资金的身影，包括利安人寿、太保寿险、泰康保险、前海人寿、中国人寿、平安人寿、阳光保险在内的多家保险机构都成功购入地块或商业物业，加仓不动产。

不同于股票、债券、非标资产等地产类投资，直接物业投资有较为稳定的租金收入，匹配保险资金的长期需求，且资产价格更为稳定，保险机构更多是出于对稳定收益型资产的投资和未来的长期价值投资的诉求。业内人士认为，险资加码购置不动产，也是在避险情绪驱动下寻找地产投资领域的新机会。

险资再出手，友邦人寿50亿元“买楼”

据悉，友邦人寿以合计人民币约50.3亿元投得上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“上海虹晟”）子公司上海实森置业有限公司（以下简称“上海实森”）90%股权及其100%股东借款债权。交易完成后，友邦人寿将控股上海实森，从而获得上海北外滩89街坊地产项目。

该项目的开发建设主体为上海实森，项目融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态，整体预计于2023年上半年竣工。项目建成后，预计将营造出一个以艺术表演、办公及特色商业为基本业态群的区域地标文化产业聚集高地。

上海实森测算，此次交易完成后，预计将给公司带来归母净利润1.39亿元，同时也将充实公司的现金流。

友邦人寿将为完成此项目的建设和后续的运营继续提供资金，预计项目总投资不超过人民币87亿元。此次投资项目的资金主要来源于保险责任准备金，也是友邦人寿成立以来进行的最大一次资产收购。

对于此次收购，友邦人寿表示，该投资项目充分体现了公司扎根故里、投资中国、实现跨越式发展的信心和决心。未来，在中国持续推动高水平对外开放的背景下，公司将继续发挥保险资金的长期性和稳定性作用，反哺、赋能中国经济高质量发展。

在业内看来，这还是一笔好买卖。有地产投资人士在接受蓝鲸保险采访时介绍，该项目已投资金额接近70亿元，友邦人寿50亿元竞得该地块可以说是“相当划算”。

公开信息显示，2015年11月26日，上实发展旗下上海虹晟投资以32.6亿元竞拍取得上海市虹口区提篮桥街道HK324-01号地块国有建设用地使用权，后引入了日本森大厦作为开发伙伴。项目地块东起公平路、西至丹徒路、南到东大名路、北至东长治路，占地面积约为23037平方米，规划建筑面积约为126705平方米，总建筑面积约为230568平方米，业态为商业与办公，开发为“北外滩上实中心”。截至2022年4月30日，该项目已投资约69.57亿元人民币，目前仍在建设过程中。

该位地产人士补充称，投资型买家回归是当前上海大宗地产交易的主流趋势，友邦人寿收购“上实中心”即是典型案例。目前地产基金与机构投资者的市场参与度均有所上扬，位于新兴板块、成熟运营且价格更具竞争力的物业资产是偏好重点。其认为，中长期投资性质的保险资金进入商业地产领域，在一定程度上也为房产市场的复苏贡献了力量。

寻找新机会，大宗地产成交屡现保险资金身影

多年来，保险公司一直是地产行业的重要投资者，主要通过股票、债券、非标资产和直接物业投资四种途径进行配置。然而，在房地产行业加速下行的冲击下，部分保险公司也出现了一定的风险敞口，目前仍在政策支撑下逐步修复，以化解投资风险。

不同于二级市场的金融产品，保险资金持有的直接物业投资多为商业地产，有较为稳定的租金收入，匹配保险资金的长期需求，且资产价格更为稳定，更多是出于对稳定收益型资产的投资和未来的长期价值投资。

从近两年的成交案例来看，保险资金依旧对一线城市以及强二线城市的优质大宗资产保持浓厚兴趣，是房地产商办市场、大宗交易市场的重要投资组成。

“商业物业是保险公司最为关注的房地产形态之一，商业物业主要针对机构客户，一般体量规模较大，再加上回报的周期长，符合保险资金作为机构投资者的需求”，一位保险业内人士向蓝鲸保险表示，房地产投资对于保险资金来说，是介于股票、债券之间具有长久期、抗通胀特征的一类资产，保险资金加码购置不动产，也是在避险情绪驱动下，寻找地产投资领域的新机会。

蓝鲸保险梳理发现，今年的大宗地产成交中，屡屡出现保险资金的身影。譬如，1月，利安人寿8亿元收购合肥华润大厦东塔楼，这是合肥唯一一幢单一业权甲级写字楼，处于核心地带；2月，太保寿险摘得北京大兴区旧宫镇一多功能用地性质的地块，泰康保险成功摘牌杭州西湖区小和山单元地块；3月，前海人寿以底价15.47亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8医疗卫生地块；4月，中国人寿旗下两家企业以30亿元的价格，收购远洋集团旗下位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权；6月，平安人寿获得远洋集团旗下北京丽泽商务区的远洋锐中心项目，交易金额50.15亿元；8月，阳光保险1.38亿元入手北京朗诗大厦50％股权；11月，阳光人寿以11.85亿元接盘保集健康旗下位于上海松江区的富椿佘山康养园区项目等。

保险资金地产投资的版图并不止于商办资产，包括平安在内的保险资金还开始关注保障性租赁住房、长租公寓、物流冷链、产业园区等新型细分赛道，保租房REITs也成为保险资金的一大投资热点，在战略资产配置指引之下，进行符合国家政策导向的不动产投资。（蓝鲸保险 李丹萍 lidanping@lanjinger.com）