地方国资成2022年集中供地拿地主力，年底民企参拍回暖

12月30日，随着2022年最后一个工作日的结束，全国土地出让也进入尾声。年内，中指研究院统计的22个集中供地城市累计实现土地出让金收入约1.9万亿元，同比减少超三成。

2022年全国22个集中供地城市土地出让情况（图片来源：中指研究院）

年底民企拿地翘尾

高开低走成为2022年地市的一大特点。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析称，从数据来看，今年一批次39%的地块溢价成交，该比例尽管低于去年一批次的58%，但仍然明显优于去年的第二、第三批次。但自第二批次开始，受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响，房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱。在数据层面的反映，是溢价成交地块占比直线下降，五、六批次该比例已降至7%，也就是超过九成的地块底价成交。

9月底，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》 （财预〔2022〕126号），明确严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

张凯表示，自126号文发布之后，越来越多的本土民企与地方国资联合拿地，地方国资企业发挥其资金成本低的优势，而本土民企则发挥其项目操盘能力，双方优势互补的同时，也可以规避126号文的管控，这也导致年底民企拿地金额占比产生了翘尾现象。

2022年集中供地拿地企业金额占比变化（图片来源：中指研究院）

民企参拍回暖的同时，自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升，改变了一、二批次央国企作为市场主力的情况。全年来看，地方国资历史罕见地成为全年22城的拿地主力。

土地市场城市分化加剧

12月30日，长沙2022年第四批次集中供地出让的13宗地块全部成交，总出让金额78.4亿元；其中2宗地溢价成交，其余11宗地均以底价成交。

根据中指研究院统计的数据，除长春、沈阳外，年内22个集中供地城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地，3城完成了五批次供地，武汉1城发布了六批次土拍公告，土地市场热度呈现出城市分化加剧的趋势。

热度较高的城市为北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥，其中北上深杭因其经济基本面整体较好，新房购买力仍然能够保持在相对较高的水平，厦门特别是岛内地块的稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情。而合肥则是因其年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，使其今年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。

针对明年的土地市场走向，张凯分析称，明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势，各地土拍规则将保持宽松。为完成土地财政收入目标，弱能级城市实际地价有进一步下调的可能性。“房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。”