2022年千亿房企仅20家，易居CEO丁祖昱：明年上半年压力依然会很大

12月31日，克而瑞研究中心发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量锐减一半。近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。

同日，易居企业集团CEO、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在总结2022年全年楼市时表示，2022年全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，整个行业规模已重回2015年。

千亿房企数量锐减一半

近9成百强房企累计业绩同比下滑

2022年，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。

具体来看，百强房企实现全年销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅41.6%。近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩降幅在20%至50%之间。

百强房企各梯队销售门槛较2021年同期也显著降低，且均低于近年同期。

其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元，TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅高达55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。

此外，2022年千亿房企数量显著减少，仅20家房企全口径规模超过千亿，其中，碧桂园全口径4643亿元排名榜首，保利和万科分别以4573亿元和4202亿元位列第二和第三。20家千亿房企中，央国企占据半壁江山。

尽管业绩普降，但也有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，在本轮行业下行调整周期中表现稳健；另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，在众多规模房企中表现相对突出，行业排名稳步提升。

2022年，即使公开披露目标的房企数量较往年显著减少，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。在公开披露年度目标的规模上市房企中，仅有滨江、越秀两家房企达成了全年业绩目标，多数企业截至12月末的目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%，且绝大多数企业的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

市场底已经出现

2023年6月将是楼市企稳重要时间窗口

对于大多数房企来说，2022年是极其困难的一年。

在12月31日的“2023丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱表示，在2020年时，千亿房企达到40家，2021年维持在40家，但2022年的千亿房企数量仅20家，百强房企业绩下滑更是超过40%。

尽管2022年11月以来针对房企融资的金融政策“三箭齐发”，但丁祖昱表示，共计约3万亿的集中授信、1600亿的债券规模以及股份配售都集中在少数企业身上，多数房企融资难基本面尚未改变，特别是已出险房企和中小房企。

2022年，百强房企融资总量7750亿元，同比腰斩；新发行债券房企一共只有12家，下半年只有9家。2023年房企债务到期的压力依然巨大。

2022年，百强房企拿地总量下降6成，有6成百强房企没有任何拿地活动，因此全国土地市场在2022年的表现也较为惨淡：全国土地成交面积为14.4亿平方米，下降37%；成交金额总计4.73万亿元，下降31%。

对于未来，丁祖昱预判，未来十年住房增量需求将回落至100亿平方米左右。在这个规模极速收窄的市场中，保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲，这些央企会为整个行业走出新路；而地方国企则表现分化，2022年以来，建发、越秀、华发等发展十分迅速；民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。

丁祖昱认为，有一半城市在2022年四季度开始止跌回稳，市场底已经出现，但2023年上半年楼市压力依然会很大，下半年相对乐观，2023年6月将会是楼市企稳的重要时间窗口。

土地投资方面，2023年依旧是“小年”，主要还得靠各地方国企托底。不过，房企融资预计将整体走出低谷。

丁祖昱建议，房地产市场稳，必须从全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，这是最好的时机，包括一线城市。他还建议财税政策应给出一点刺激，减免房地产交易税费，包括契税、增值税、营业税等，但对豪宅应继续征收。

此外，丁祖昱认为房地产开发模式将被重构，将采取项目封闭式管理，项目专款专用，确保“保交楼”；同时，应在预售制上进行改革，应当参照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款应该在房屋交付时再付，避免对购房者造成不公平局面。