2022楼市盘点 | 新房成交整体低迷，央国企表现突出、改善需求显韧性

自2021年房地产行业各项总量数据达到峰值后，2022年开始掉头向下，行业全年处于持续深度调整中。

多家机构数据显示，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量锐减一半，近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。

尽管行业整体表现不佳，但部分央国企及优质民企资金稳健、表现突出，一线城市成交占比显著提升，改善及高端类需求也在下行周期里彰显韧性。此外，部分房企找准时机推出现房销售模式，抓住“五一”、“十一”、“双十一”等传统消费时点，同时依托数字化工具将线上与线下流量转化为销售成果，试图寻找各种可能的突围之举。

全年市场整体低迷，千亿房企数量腰斩

中指研究院数据显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%；TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。

各阵营房企销售额（全口径）增速均有所下滑。

其中，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。

不同阵营企业数量均有较大变化。具体来看，千亿以上阵营20家，较去年同期减少21家，销售额均值2220.7亿元。第二阵营（500-1000亿）企业23家，较去年同期减少2家，销售额均值636.1亿元。第三阵营（300-500亿）企业28家，较去年同期减少10家，销售额均值372.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业为59家，较去年同期增加5家，销售额均值207.2亿元。

克而瑞研究中心统计显示，2022年，即使公开披露目标的房企数量较往年显著减少，但规模房企实际的业绩完成情况仍远不及预期。在公开披露年度目标的规模上市房企中，仅有滨江、越秀两家房企达成了全年业绩目标，多数企业截至12月末的目标完成率不足90%，不少房企甚至不足70%，且绝大多数企业的目标完成度均大幅低于2021年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

中指研究院发布的百城价格指数显示，上半年百城新房有所企稳，下半年受经济下行压力加大、疫情频繁扰动、房企风险加剧等因素影响，房价走势疲弱。12月，百城新建住宅价格环比跌幅0.08%，新房价格环比连跌6个月，且跌幅呈扩大趋势。

2022年，新建住宅价格年度累计下跌的城市有70个，下跌城市数量较2021年大幅增加55个。多个城市出现房价持续下跌态势，如哈尔滨、江门等10个城市年内新房价环比下跌月份超过9个月，其中哈尔滨全年12个月房价均下跌。整体来看，2022年多地楼市普遍呈现低迷态势。

在12月31日的“2023丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱表示，2022年全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，行业规模已重回2015年。

央国企表现突出，改善需求显韧性

尽管行业整体表现不佳，但仍有部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。

一类是央国企如华润、招商、建发、越秀、华发等，在本轮行业下行调整周期中表现稳健。在TOP100企业中，销售表现为正增长的只有12家，其中9家为央国企，占比接近80%。

另一类是部分优质民企如滨江、仁恒、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，在众多规模房企中表现相对突出，行业排名稳步提升。

此外，成熟城市群的核心城市销售表现较强。2022年，百亿企业重仓一二线城市，50家百亿代表企业的一二线城市业绩贡献合计占比为81.3%，较2021年上升了3.4个百分点；三四线城市市场承压，2022年业绩贡献率为18.7%，较上年下降3.4个百分点。

长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售占比进一步提升，分别为39.8%、15.1%、10.9%，合计占比65.8%，较上年进一步提升。从具体城市来看，上海、杭州、北京、南京、广州、苏州、成都、深圳、武汉、佛山分列2022年百亿代表企业城市销售额前十名。

改善及高端类需求也更显韧性。中指研究组对50家百亿代表企业2021年及2022年重点项目各面积段的销售额贡献分析得出：

50家百亿代表企业的90平方米以下首置型产品销售额占比为15.2%，同比减少0.8个百分点，刚需群体观望情绪较重；

90-140平方米首改产品销售额占比分别为51.9%，同比减少5.2个百分点，首改需求略显疲软，但仍占据半壁江山；

140-200平方米和200平方米以上改善及高端型产品的销售额占比显著提升，分别增加1.2、4.7个百分点至20.9%、12.5%，改善性需求表现出更强的韧性，在部分城市调控政策向改善需求倾斜的作用下，需求持续释放。

房企积极营销突围，“造血”功能正在恢复

在行业下行周期里，仍有“不躺平”房企通过推出现房销售模式、利用“五一”、“十一”、“双十一”等重要传统消费时点，并依托数字化工具将线上与线下流量转化为销售成果，试图寻找各种可能的突围之举。

一方面，为应对市场及购房者信心不足的情况，部分房企积极响应保交付的号召，依托既有资源进行现房营销，以实际的交付力与产品力打动购房者；另一方面，房企利用传统节假日积极开展营销活动，并打造具有自身特点的营销节点，通过线上线下联动的模式最大化流量价值。

2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，企业融资通道打开。中指研究院认为，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性；同时恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键。

尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转，核心城市市场或将率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。

中指研究院认为，随着疫情防控政策持续优化，社会经济逐渐复苏，叠加房企信用逐步修复，楼市宽松政策持续显效，市场信心或有望修复，2023年房地产市场预计将逐渐企稳，但所需的恢复时间或较长。

亿翰智库研究报告也认为，行业利好因素不断释放，能够受益的群体已经开始享受政策带来的正向性，但是政策作用的释放仍需要时间，信心的修复仍有很长路要走。

对于企业来说，无论行业什么时候能够走出困境，高杠杆都不可能再持续下去，需要从根本上找到新的发展模式，轻资产为企业提供了一种可能，代建更是被多方看好。旧的思考方式显然已经无法再适应新的发展潮流和趋势，企业需要找到新的路，才能走得更远、更稳。