2022楼市盘点｜从保项目到保主体，房企融资终迎政策曙光

楼市销售下行以来，从中央到地方，针对促进住房消费的政策“应出尽出”，2022年内5年期以上LPR三次下调、“卖一买一退个税”、公积金贷款利率时隔7年再次下调……

针对供给端尤其是房企主体的纾困政策则不多，且前期多偏向于“保项目”，如8月住建部、财政部、央行等多部委联合推出的2000亿政策性银行专项借款，基本投放至项目。

随着市场需求提振不理想，企业基本面未见明显好转，业内呼吁在保项目的同时也要保项目主体。

直至年底，政策才明显转向纾困企业，多项支持民营企业融资的政策密集快速落地，为行业带来一线曙光。

“去杠杆”到“稳杠杆”

三道红线适度松绑

2022年1月，银行告知部分大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标；2月，央行、银保监会发布通知，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。两项新规一定程度上意味着“三道红线”适度松绑。

国务院5月召开的全国稳住经济大盘会议则释放了更强烈的“松绑”信号。会议提到，要适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持财务可持续的企业适当加杠杆，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。

克而瑞认为，上述会议预示着房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”。

由于2021年下半年以来，多家企业接连出现债务展期、实质性违约事件，金融机构对房地产行业的风险偏好下降，国际评级机构批量下调中国房企信用评级，房企境内外融资大幅收缩。

相关部门积极推进房企融资环境改善。

2022年5月16日，碧桂园、美的置业、龙湖被监管机构选为示范性房企，陆续发行人民币债券，创设机构同时发行信用保护工具，助力民企改善融资环境；8月，增信支持升级，监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、远洋集团、新城控股和金地集团等六家示范性民企。

“无论是信用保护工具，还是中债信用增进全额担保，针对企业仅为别个优质房企，且发行规模相对有限。”克而瑞指出，上述政策的信号意义大于实际拉动作用。

从政策内容与实际效果看，前10月，虽房企融资政策逐渐松绑，部分地区预售资金监管规则也有所优化，但落脚点仍是纠偏，企业融资环境尚未得到实质性改善。

克而瑞发布的数据显示，1—11月，百家典型房企融资总量为7189亿元，同比减少43%，融资额整体保持低位运行，房企融资难问题仍较突出。

年末政策转向“保主体”

房企融资迎来拐点

转折点出现在11月。

“以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。”克而瑞分析称，11月8日，交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资；11日，央行、银保监会出台“金融16条”，注入政策强心剂；12日，三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金；21日，证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。

这也意味着监管对房企融资的纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房地产行业融资形成信贷、债券、股权“三箭齐发”的态势。

信贷方面，据中指研究院统计，已有超百家房企获得银行授信，从获得授信的银行个数来看，万科以14家居首，其次为绿城、美的置业的12家，碧桂园、龙湖、华宇集团均为10家；从获得授信额度看，绿城以4000亿元居首，万科及碧桂园则均超3000亿元。

不过，该机构指出，上述授信额度只是协议授信，具体授信情况还要商业银行与房企根据情况进一步落实。

债券方面，据克而瑞数据，截至12月21日，8家房企储架式注册发行1210亿。

同时，房企海外融资重启。11月21日，央行副行长潘功胜表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资。12月，龙湖成为首家通过中国银行开具的境内保函获得境外融资的房企。

股权方面，截至12月27日，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划，央国企、民企、混合所有制企业均有参与，且包括优质房企、出险房企。

中指研究院认为，随着“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”等政策的出台及融资资金的快速落地，短期内房企融资规模有望得到明显修复。

“托而不举”是大概率事件

企业还需提升“造血”能力

走过艰难的一年，市场仍在期待更多的针对房企主体的纾困政策。近日，相关部门密集发声，新的纾困政策帷幕或将拉开。

12月15日，国务院副总理刘鹤在公开活动中表示，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

中指研究院认为，2023年，在“房住不炒”基调下，支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善，特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化。

克而瑞则指出，2023年将是全力拼经济的关键期，但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化，预计行业整体定调回稳，促进市场底部修复。受此影响，中央政策力度仍将相对克制，“托而不举”将是大概率事件。

该机构还认为，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，“随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，最终房企供给侧改革将划上‘休止符’。”

不过，融资更多是“输血”，市场销售回升才能修复企业造血能力，是企业良性可持续发展的关键。

中指研究院指出，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款；运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，深耕价值城市；随着“保交楼”成为行业关注焦点，企业还需打磨交付力，赢得购房者、金融机构及政府等各方的信任。

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