首个暴雷的规模性房企华夏幸福2022年预计盈利11亿

1月30日晚间，华夏幸福发布2022年年度业绩预告，预计2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。

自2021年2月1日公布52.55亿元债务逾期、成为首家“暴雷”的房地产企业之后，华夏幸福通过两年时间完成债务重组近7成，并成为已披露2022年业绩预告的A股上市房企中少数实现盈利房企（逾7成预亏）。

不过华夏幸福也表示，2022年预计扭亏为盈主要是基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益，若扣除，2022年经营业绩仍为亏损，预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。

尽管如此，不少业内人士认为，华夏幸福的亏转盈仍可看作是一个具有标志性的行业事件，意味着房地产行业走出困境的努力已经曙光初现。一边完成债务重组、一边实现业务转型的华夏幸福，为出险房企树立了一个标杆，是否拥有能够持续造血的盈利能力，将成为接下来的关键之举。

债务重组获重大进展

华夏幸福在2022年业绩预告里表示，报告期内业绩较上年同期实现扭亏为盈，主要因报告期内公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致。

就在发布2022年业绩预告的前一天，华夏幸福在关于境外间接全资子公司美元债券债务重组进展的公告里称，针对境外间接全资子公司在中国境外发行的49.6亿美元债，英国法院已于当地时间2023年1月23日召开裁决庭审，公司的美元债券协议安排重组正式生效，后续公司将根据英国法院批准的重组方案，推进执行目前存续的全部美元债券债务重组，预计将于2023年1月31日完成重组交割。

截至2022年12月31日，华夏幸福境内《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元。如果算上境外美元债，华夏幸福的债务重组已完成近7成。

在2021年2月初暴雷之后，同年10月8日华夏幸福披露《关于重大事项进展暨股票复牌的公告》，其中披露了《债务重组计划》的主要内容，同年12月，金融机构债权人委员会表决通过该计划。

在华夏幸福的《债务重组计划》里，对变现能力强的资产予以出售，是债务重组的重要手段。在被出售的资产里，整体出让南方总部资产包无疑是最大手笔。

2022年12月28日晚间，华夏幸福全资子公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定将包括华夏幸福(武汉)、华夏幸福(深圳)、华御宁(南京)等各自持有的四家下属公司股权，包括:华御江(武汉)100%股权、华御汉(武汉)100%股权、华御元(南京)60%股权、华御城(深圳)物业管理有限公司100%股权(即“标的股权”)，以及华夏幸福持有的对这些标的股权公司的142.3亿元往来债权(即“标的债权”)转让给华润置地。

其中，标的股权转让价款为4元，标的债权转让价款为123.99亿元，以上合计金额为124亿元。根据公司初步测算，本次交易预计形成税前亏损约21.30亿元，华夏幸福表示，交易价款是双方综合考虑房地产行业环境持续低迷、收并购市场为买方市场、交易涉及金额较大等多重因素后协商确定的，交易回笼资金将主要用于偿付公司及下属公司金融债务。

此外，华夏幸福还通过精简组织、优化结构、瘦身增效，压降各项管理类费用支出，根据2021年年报，公司人员规模降幅为51%(不含物业)，2021年整体计入管理费用的职工薪酬28.59亿元，同比下降13%，其中产业新城及相关业务24.33亿元，同比下降19%。

高调转型轻资产

在着力进行债务重组的同时，华夏幸福也高调进行业务转型。

2022年7月，华夏幸福宣布从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商，从2022年到2025年三年内，重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等），全面转型成为产业新城服务商。

在新战略下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务6大板块。其中，产城开发业务将实现“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

招商与园区服务将全面向轻资产转型，做好产业招商与园区运营服务，同时积极培育以空间服务为核心的企业服务；住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，同时发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链轻资产业务。

资产管理业务一方面积极推动资产交易，完成债务重组，同时通过产营分离盘活现有资产，持续为公司贡献现金流；幸福物业继续以城市综合治理需求为出发点，用服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展。

宣布转型之后，华夏幸福通过官方微信公众号持续发布了一系列轻资产业务成果。截至2022年8月底，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称华夏幸福深产发）已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元，交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单。

从2022年开始面向市场接受招商引资服务委托，作为全新的业务模式，华夏幸福深产发目前共为12个区域开展市场化招商服务，为90余个委托区域，累计签约入园企业2800余家，其中500强企业33家，上市公司49家，国家高新技术企业560余家，知名品牌420余家，专精特新企业20家，外资企业34家。

招商和园区运营是华夏幸福轻资产业务的核心，据华夏幸福内部人士透露，就在兔年春节前，北京的产城开发团队全部搬迁到深圳，招商业务也将主要聚集在珠三角和长三角区域。

“华夏幸福债务重组的经验值得其他出险房企借鉴与学习”，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对蓝鲸财经表示，虽然亏转盈实际上是通过业务与债务重组、大幅计提等进行外科手术式的脱胎换骨的重生式“改造”与“洗澡”所完成，旨在以盈利的表观业绩尽快恢复融资功能和市场信用，以推动企业的重新启动与恢复发展。但对于华夏幸福来说，招商和园区运营是其“看家本领”，在经过重组转型轻资产模式以后，主营业务实现盈利的可能性将大大提升，因此未来发展前景可期。