2021年3月，广州的曾杨在市场行情较热时，以2.15万元/平方米的单价在增城区购入一套新房。热度持续一阵子后，增城房价飙降，曾杨所购房屋单价跌至约1.8万元/平方米，周边新房入市价甚至低至1.7万元/平方米。
不到两年，所购房产价值便缩水近两成，外加5.65%的房贷利率，曾杨后悔“冲动买房”。
曾杨的经历并非个例，“买房后房价下降”的案例让不少购房人都持观望态度，即便房贷利率一降再降、限购松动，也迟迟不敢出手。
近日，保利发展在南京市浦口区的扬子·萃云台项目(下称保利萃云台)祭出“保价销售”奇招，引起市场热议。相关活动细节规定，在2月购买该项目任一商品房的购房人将享“保价服务”，若同类房源在交付前降价销售，将提供换房并退差价服务。
实际上，这一轮楼市下行以来，不少开发商都针对单个项目推出类似“保价销售”活动，以稳定购房人信心，进而促进楼盘去化。但在实操上，“保价销售”的部分细节需要更细化的指标。
保利缘何“保价销售”？
根据保利萃云台项目给出的“声明”，在2023年2月1日至2023年2月28日购买任一商品房，自双方签订商品房买卖合同之日起至对应房源交付(以签订商品房买卖预售合同规定交付日期为准)，若项目其他在售房源的优惠折扣大于之前购买房源所享折扣(限与该商品房属于同一户型、同一楼栋、同一单元、同一物业类型的其他未售商品房)，可提供换房并退差价服务。
保利在南京某楼盘的置业顾问也向蓝鲸财经确认了上述声明内容。
保利萃云台项目由保利操盘，与扬子国投联合开发。保利于去年7月12日的南京第二批次集中供地竞得该项目前身地块(G09)，总价24.1亿元、楼面价22264元/平方米，此地块也是去年南京第一批不设置毛坯限价的地块之一。
去年11月30日，该项目开盘，首推7、8号楼共252套房源。据南京网上房地产官网数据，截至2022年2月14日，萃云台入网总套数252套，总认购82套，总成交33套。
由上述数据计算，该项目认购率约32%，成交率约13%，去化速度并不算快，市场观望情绪较浓。
“目前销售过程中降价的项目太多了，这给了购房人‘你这房子越卖越便宜，我不买了’的预期，导致购房人持续观望，形成恶性循环。”地产营销人出品人韩乐表示。
过去一年，南京部分新房也未躲过“越卖越便宜”的现象。据贝壳南京站发布的数据，虽近几年南京新房住宅成交均价逐渐上涨，2022年升至32248元/平方米，但从月度成交价格来看，全年市场成交价格呈下降趋势，12月价格降至30609元/平方米。
“开发商推出保价销售是在用保价承诺对冲购房人信心下跌。”合硕机构首席分析师郭毅评价道，针对一些市场预期可能不是很乐观的城市推出“保价”措施，避免购房人在购房之后资产出现迅速贬值，能稳定购房人信心，使其尽早出手，助力加速去化。
诚然，作为可能是普通人消费的“最大一宗资产”，价格是买房极其重要的诱因。
郭毅指出，虽“房住不炒”的调控理念已经深入人心，大部分人购房也是用于自住，但房产的持有周期较长，且从购买期房到入住有两到三年的周期，因此在作出大宗投资选择时，购房人还是希望能实现保值增值，最起码不贬值。
保利的底气及市场的暖意
敢于对楼盘作出“保价承诺”，间接体现了开发商对自身产品的自信，及对市场回升的信心。
一位南京本地房地产行业从业人员告诉蓝鲸财经，保利萃云台的“保价销售”应该是营销技巧，“这个项目所在板块不太可能大范围降价，在南京算比较热门。”
韩乐也认同此类说法，在他看来，除非遇到非常特殊的情况，如当地市场销售流速非常慢，否则开发商不会采用“保价销售”。
南京本地中介向记者介绍，保利萃云台所处的江北核心区核中核板块定位包括总部集聚区、新金融中心，商业写字楼及大型商业较多，虽生活配套相对不完善，但近年来发展速度较快，且出让地块较少，仅2022年出让5宗地，是浦口区较为热门的投资区域。
具体到项目本身，保利萃云台距离江北地标建筑绿地金茂国际金融中心直线距离仅约0.7千米，距离江边不到1.5千米。该项目及卓越、金地共同开发的晴樾府被认为是目前江北新区地块最好的两个新房项目，靠近江北新金融中心、地下城商圈，旁边便是有“神盘”之称的华润国际社区。
贝壳找房平台2月14日展示的“南京新房排行榜”显示，保利萃云台项目位列浦口区新房销量榜第三名，30天内成交23套。
换言之，保利清楚萃云台项目降价空间小，有信心不降价也能完成销售，所谓“保价销售”只是个宣传噱头。
此外，韩乐还认为，“开发商或许看到了市场触底反弹的趋势，所以推出保价销售。”
随着节后买房人回归及需求端政策刺激，南京楼市正逐步回暖。
据南京网上房地产发布的数据，1月30日起的两周，南京新房认购数均超1400套，环比分别上涨311.6%、2%；分别成交944套、744套。同时，新房库存量持续下降，截至2月12日下降至7.49万套。
“这2周虽新供应项目较少，但各大楼盘到访量显著提升，且部分楼盘折扣收回，市场热度显著提升。”南京房协表示。
二手房市场回暖趋势也较明显。据中指研究院，1月南京二手住宅成交量回升至6700套左右，环同比均有所增长，活跃度相对较高；二手住宅价格跌幅收窄至0.32%。
“保价销售”并不鲜见
实际上，在此前的楼市低谷期，也有开发商推出“保价销售”措施吸引购房人。
例如2011年，位于烟台的东华丽景项目承诺三年内房价将从5500元/平方米增值至7000元/平方米，若未实现升值，将补偿至这一价格；2014年，无锡新城香溢紫郡推出保价销售活动，当月买房的购房人，交房前所购房源均价若出现下降，可申请100%退款，并获得年化8%利息作为保价赔偿。
时隔多年，当前这一轮楼市下行以来，也有多家开发商推出类似“保价销售”活动。据蓝鲸财经梳理，2022年以来，包括保利发展、华润置地等多家房企的超10个项目都曾推出过相关活动。
例如，华润置地在深圳光明区的润曦府、润晖府去年年底推出“安心购”保障计划，项目开盘当日至2022年12月31日期间购房的客户可享受保价，保价时限截至项目一手住宅售罄为止。
2022年5月，澳门开发商金龙集团在大亚湾西区的金沙濠逸花园也推出保价活动，在售的3栋、5栋房源自签署保价协议起至交楼前3个月，若房源售价低于监制备案价格的9折(除内部员工购房和工抵房外)，将全额赔付差价。据了解，彼时该楼盘一次性付款享9折优惠，按揭享92折优惠。
此外，旭辉、金地、雅居乐、融创等房企也推出过“保价”活动。
蓝鲸财经注意到，虽多家房企推出类似活动，但保价期限大不相同。保利发展、华润置地相关活动的保价期限截至楼盘交付或售罄，金龙集团相关楼盘保价至交楼前3个月；旭辉昆明铂宸府保价期限为1年，融创海南相关楼盘保价期限不到半年，雅居乐去年“五一黄金周”期间面向全国范围内雅居乐楼盘推出的“无忧购”，保价期限则仅为30天。
业内认为，不同开发商楼盘保价时限的区别，体现了不同的责任与担当，时限越长的开发商向市场传递信心更强，同时承担着更重的责任和更大的成本压力。
“作出这样的(保价)承诺，不论时间长短，都意味着开发商会承担很大的成本和营销压力，若项目没有如期迅速完成销售，开发商也不能通过价格调节的营销手段来刺激市场，进而拖长销售周期，带来财务、营销等各方面成本增加的风险。”郭毅表示。
这或许是开发商并未全面铺开“保价销售”的重要原因。前述多数开发商均只在特定时段、针对单个楼盘推出了“保价销售”，面向全国范围内楼盘作出保价承诺的雅居乐，仅将保价期限设置为短短一个月。
针对保价期限，韩乐直言道，“如果是真心实意的保价销售，至少要保价到交付入住的时候。购买期房到入住一般需要三年，只保价一年或几个月就没有任何意义。”
“保价”不一定“保权益”
细节有待商榷
在业内看来，“保价销售”的方式能够稳定购房人信心、促进楼盘去化，是一项能实现双赢的营销策略。但购房人也需要在签署相关协议时谨慎判断，确保自身权益。
从多家开发商的宣传物料来看，在推出保价活动时，开发商都作出类似规定——购房人所购商品房同项目同类型房源降价，才能够享受保价服务。例如前述保利萃云台相关活动，要求“同户型、同楼栋、同单元、同一物业类型”；融创在海南推出的保价活动，要求“同户型、同楼层、同位置房源”。
有市场分析认为，难以界定房源是否降价，且开发商可以通过车位打折、物业费打折等方式“变相降价”。
前述房地产行业从业者也向蓝鲸财经表示，“‘同类型’很宽泛，开发商容易钻空子，具体要看合同怎么约定。以我的经验，客户钱进来了，再出去就难了，包括退房等等。”
“要在合同中规定‘什么叫同类型房源’，约定条款越清晰、越能够量化对标，就越能够合理保障买房人和开发商的共同利益。”郭毅建议。
郭毅进一步指出，规定“同类型房源降价”才享受保价，对买卖双方都是一个保障，“房屋定价过程中会因户型、朝向、楼层的不同，采用‘一房一策’的定价措施。若因不同类型房源降价、开发商作出合理价格调整，而要求开发商承担保价责任，显然不尽合理。”
针对企业端，克而瑞建议开发商对购房者要求补差价的行为做好流动性预警，若频频发生购房者因此类权益无法落实而维权的事件，未来开发商推出的“保价”信任度将大幅降低，与稳信心的初衷背道而驰。
此外，克而瑞还指出，过硬的产品力和稳定的资金实力才是让购房者稳信心、求安心的关键，一味地把重点放在“架空”的权益上，很难做到让消费者长期买单。
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