证监会启动不动产私募投资基金试点，加速盘活存量资产

2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管措施，以支持不动产市场平稳健康发展。

同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。

此次不动产私募投资基金试点是对“第三支箭”的贯彻落实。去年11月28日，证监会发布优化调整房企股权融资“5项措施”，其中指出开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，此次试点是对房企股权融资渠道的重要补充，对于缓解房企债务压力，盘活存量，优化资产负债表，提升行业流动性有着重要意义，有利于进一步解决房企资金难题，满足房地产领域合理融资需求。

资产业态覆盖面广

进一步纾困市场

上述《指引》明确，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、 商业经营用房、基础设施项目等。

其中，存量商品住宅指已取得“五证”、已实现销售或主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等；保障性住房包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等；市场化租赁住房指尚未“纳保”的租赁住房；商业经营用房包括写字楼、商场、酒店等；基础设施项目包括高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程等。

“本次试点将大部分不动产业态一次性纳入，充分体现了监管机构盘活存量资产、满足合理融资需求的态度。”中信证券指出。

中指研究院企业研究总监刘水强调，此前不动产投资基金在产业园区、仓储物流等基础设施领域已陆续落地，现在正式明确扩大到商业地产领域，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，有助于促进房地产业良性循环。

“房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目。引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。”刘水进一步分析道。

此外，私募投资基金属于股权融资，上述新规有助于房企改善房企资产负债表，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于长期健康发展。

不过，中信证券认为，不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前也具备一定的门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。

盘活优质不动产

利好多方

业内认为，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，优质不动产将迎来发展新机，具备优秀的不动产投资管理经验的投资机构、普通投资人将拥有更多的投资选择。同时，具备核心资产的企业将持续受益。

“虽楼宇自身的区位和格局很重要，但更重要的是运营。这个政策的发布意味着存量时代大浪淘沙，不动产的价值由运营决定，不动产基金是重要的角色。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

在他看来，传统的不动产投资和运营主体主要是开发商，但开发商的优势在于开发而非运营。目前房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构让不动产创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化。

同时，不同资金主体对不动产投资机会的判断、风险评估不同，不动产运营模式及由运营创造的现金流判断等逻辑也完全不同，因此需要开拓更多的资金渠道，给各类社会资金以投资机会，助力其发现价值、挖掘运营潜力。

于普通投资人而言，新设“不动产私募投资基金”类别意味着更多元的投资选择。李宇嘉认为，以前大家盲目买房都可以实现收益上涨，以后买基金份额就是投资不动产，未来只有运营好、维护好的房子才能实现保值增值，住宅亦如此，物业运营好、物业维修基金足额、用得好的房子和社区，才能保值增值。

目前，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，“在境外市场，不动产私募投资基金是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向。境内新设此品类能为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。”刘水分析道。

此外，部分企业自身具备良好的不动产运营能力，证监会启动不动产私募投资基金试点工作后，企业也有望得到更大的发展空间。

“企业一旦持有具备稳定现金流入的不动产，其存量资源可能会被加快盘活。具备资产运营管理能力的企业，将受益于这一持续的改革。”中信证券评价道，房地产业不止于房地产开发，是指不动产的营建、运营、管理、服务和相关交易的一系列内容。

投资准入门槛高、监管严

在积极推进不动产私募基金试点扩围的同时，相关部门态度相对谨慎，设置了严格的投资条件。

前述《指引》对不动产私募基金的投资人作出严格规定，要求参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，且最近三年未发生重大违法违规行为等。

此外，考虑到不动产私募投资基金规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力。上述《指引》对不动产私募投资基金投资设置了较高的门槛，要求试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。同时鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

《指引》还对不动产私募投资基金为被投企业提供借款或担保作出严格规定，要求不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。

“也就是说虽然没有规定底层资产必须出表，但是却不得借助和依赖原始权益人的主体信用来进行增信。”IPG中国区首席经济学家柏文喜。

另外，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

柏文喜认为，“为稳妥推进不动产私募投资基金试点而采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施，可见证监会在推动不动产私募投资基金试点扩大至特定居住用房过程中，积极推进与谨慎为之、严格监管并举的审慎态度。”