央行、银保监会拟出新规，住房租赁市场将迎重磅金融政策支持

住房租赁市场将迎来重磅金融政策支持。

2月24日，人民银行发布消息称，为培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。

梳理来看，本次《意见》共有17条，内容主要包含三大方面重点：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，三是加强和完善住房租赁金融管理。

受访专家向蓝鲸财经指出，此次政策最核心的要点，即要建立健全住房租赁金融支持体系。政策既明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作，同时又明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。

加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

在住房租赁信贷产品方面，《意见》提到，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

《意见》还提到，创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。

同时，利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已峻工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

此外，《意见》亦提出，支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。

“住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。”《意见》指出。

拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

在投融资方面，《意见》提到，拓宽住房租赁企业债券融资渠道。比如，支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

《意见》指出，创新住房租赁担保债券（Covered Bond）。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

同时，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品。

引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。比如，支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金（REITs）长期持有、运营租赁住房等。

加强和完善住房租赁金融管理

在住房租赁金融管理方面，《意见》要求，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新以及建立住房租赁金融监测评估体系等。

比如，《意见》提到，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

《意见》要求，商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。商业银行等为住房租赁提供融资的机构应建立完善相关制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。规范融资主体管理，制定明确的准入标准，对非个人对象可实施名单制管理。

“此次政策最核心的要点，即要建立健全住房租赁金融支持体系。”易居研究院研究总监严跃进分析道，一是政策明确了金融机构、金融产品、金融管理方面的工作。比如在金融机构方面，明确了商业性金融、政策性金融、开发性金融的功能定位。而在金融管理方面，明确要建立住房租赁金融监测评估体系。

二是政策明确了“两分法”的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的导向。其中信贷工具侧重开发建设、流动性和日常运营需求，而资本市场侧重于投资长期融资工具。