华润置地：低调的竞速游戏

2022年来，部分开发商受制于现金流紧张、预期较弱等因素，减小了拿地力度，一批资金雄厚的企业则趁着行业调整期加大了投资力度，力图在规模上更进一步。

保利发展喊出了“进三争一”的口号，招商蛇口也立下“3年内跻身五强”的目标，更多的企业则“闷声发大财”，没有响亮的口号，有的是砸向土地市场优质地块的真金白银，和默默加速的开发周期。

华润置地也在这场竞速游戏中低调地跑在前列。

蹿升的销售与拿地排名

2021年3月的业绩会上，华润置地发布了公司十四五发展战略，希望开发销售业务实现签约额保持在行业前十。实际上，这一目标发布时，其已位列前十。2022年，其签约额排名则迅速蹿升至第四，创下历史新高。

去年，华润置地开发销售业务去年实现签约额3013亿元，同比下降4.6%；全年权益签约额2088亿元，同比下降3.3%。虽两项指标均有所下降，但相较去年全国商品房销售额26.7%的降幅而言，华润置地的销售额表现比较稳定。

同样蹿升的还有拿地金额。2022年，华润置地新获取了71个项目——比上一年还多了10个；总拿地金额达1442亿元，其中权益地价为1102亿元，权益比76%。据中指研究院的数据，华润升至拿地榜单第一名。

今年前2个月，华润置地仍旧保持了猛烈态势，权益拿地金额103亿元，位列行业第一，几乎是第二名越秀地产(59亿)的两倍。

而在之前的三年，华润置地拿地金额分别位列行业第6、第6、第5名(中指研究院数据)。

华润置地执行董事、首席战略官谢骥在业绩会上回应了这种“别人恐惧我贪婪”式拿地，在他看来，2022年地产行业出现了规模下行、区域分化的情况，在这样的市场变动格局下，华润置地顺应了市场分化的变化趋势，在危中有机的市场环境中坚持了严格的投资纪律、以现金流安全为底线，量入为出，不恐慌也不冒进，并通过高频动态的策略研讨控制了投资节奏。

“我们把握了核心城市优质项目的机会，去年在北京、成都、深圳等核心城市补充了不错的优质土储。”谢骥表示，这些投资项目稳定性、安全性都比较高，且去年获取的项目有一半已经兑现开盘，基本实现了预期的回报，对2023年的业绩增长也起到了非常积极的支撑作用。

从新增地块分布看，华润置地新增投资主要集中在一二线城市，占比达达92%，总可售货值占比达90%；从2022年已销售数据看，得益于对核心城市的深耕，华润置地市占率排名前五的城市比上一年增加了10个，达24个。

虽手握近975亿现金，华润置地去年也加快了推盘节奏，快速去化和回笼资金。

2022年内，其67个首次开盘的项目中，近一半(30个)是当年拿地、当年开盘，为2022年贡献了376亿元签约额；从拿地到首次开盘的时间也较上年缩短2.3个月至7.1个月。

据华润置地执行董事、首席财务官郭世清介绍，去年公司面对行业变局，主动调整了营销策略，分类分策深化项目管理，多维度提升产品力，通过前置供货提高开发效率。

展望2023年，华润置地管理层在业绩会上称，公司以坚定的信心要努力完成2023年全年业绩指标，实现营业额和利润的双增长。不过，公司管理层并未给出具体的目标数据。今年前两个月，华润置地已实现402.2亿元合同销售金额。

从可售货源看，2023年华润拥有5384亿元货值，华润置地执行董事、董事会主席李欣说，“按照60%的去化率，我觉得3000亿元销售额是可以实现的。市场还在波动和变化中，我们把每个月的销售做好，希望叠加12个月能有好的结果。”

今年，华润还提出了一个新的核心经营目标——要实现有利润增长的营收和有现金流的利润，将现金流置于利润之上，利润置于营收之上。换言之，华润今年并不一味强调销售额，将做好量价管理实现有质量的增长。

投资物业营收193亿元

开发销售业务是华润置地“3+1”一体化发展业务模式的主航道之一，去年，该公司经营性不动产业务、轻资产管理业务，及生态圈要素型业务表现也不错。

经营性不动产业务营业额同比减少2.4%至170亿元，若刨除减租带来的影响，营业额为193亿元，同比增长10.5%，贡献了9.2%的收入。

其中，购物中心全年租金收入138亿元，按年微降1.3%，若还原减租影响，同比增长13%；写字楼租金收入18.7亿元，同比微降3%，还原减租影响，同比增长10.1%；酒店收入13.9亿元，同比下降11.1%。

据公司十四五发展战略，到2025年末，在营购物中心数量超过100个，其中一二线核心城市占比高达77%。

从数量上看，华润置地正在稳步完成此项目标。郭世清在业绩会上介绍称，2022年末，集团在营业购物中心66个，未来几年每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。

此外，郭世清还在两年前的业绩会上预计，华润置地有望在两年内成为唯一一家租金收入全额覆盖利息及股息支出的开发商。

若按投资物业减租后的170亿元租金计算，2022年华润置地租金已能够覆盖当年财务费用17亿元、中期股息及末期股息总和100.39亿元

轻资产管理业务“华润万象生活”去年营业额同比增长35.4%至120.2亿元，毛利率达30.1%；核心净利润同比增长30.7%至22.3亿元。

年内，华润万象生活完成了行业最大规模的收并购，实现中南服务、禹洲物业、九洲物业交割，全年新增合约面积1.43亿平方米。

华润置地在十四五发展战略中为华润万象生活定的目标是“成为最具行业影响力的轻资产管理第一品牌”，从资本市场的反馈看，华润万象生活已经成为行业内市值第一的上市公司，PE接近40倍，领先行业。

建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务实现营业额182.7亿元，其中建筑施工收入为163.9亿元，代建代运营收入为10.4亿元，长租营业额3.9亿元。

华润置地执行董事、首席运营官张大为表示，上述业务同样要遵循华润置地“有利润增长的营收和有现金流的利润”的核心经营策略，管理好扩张与经营质量之间的平衡。

具体而言，经营性不动产业务要做好管理效率的提升，以提高经营性不动产的资产回报；轻资产管理业务要聚焦营收和利润增速，保持在行业领先的状态。

受益于“3+1”一体化发展业务模式，尤其是投资物业高达65.6%的高毛利率，及公司经营管理效率提升带来的费用率下降，华润置地2022年综合毛利率为26.2%，虽同比减少0.8个百分点，但在行业毛利率普遍下降的情况下，这一毛利率水平已表现尚可，超过行业“利润王”中海地产去年上半年23.5%的毛利率水平。

郭世清表示，2022年综合毛利率下降是受到减租的影响，2023年公司综合毛利率有望更高一些，开发毛利率为22%—23%，长期来看开发毛利率维持在22%左右。