营收利润双增，保利物业“稳速”

在疫情干扰业务开展、多家物企关联开发商销售下降及行业毛利率回归正常水平的背景下，保利物业2022年的业绩可谓亮眼。

去年，该公司营收同比增加26.9%至136.86亿元，毛利同比增加27.8%至25.7亿元，归母净利则同比增加31.6%至11.13亿元。

利润率水平同比提升，毛利率增加0.13个百分点至18.81%，净利率则上升0.2个百分点至8.3%，虽同比行业平均水平仍有差距，但处于稳步提升状态。

保利物业董事长吴兰玉在业绩会上宣布了2023年的营收增速，将保持在20%左右。这一目标相较这家公司近四年来34%的平均营收增速而言，“稳”是最直接的感受。

2022年营收与利润规模双增长，也得益于保利物业近年来一系列外拓、精益管理及业务创新方面的稳步提升。

外拓成效明显

第三方管理面积占比提升至59.4%

2022年，保利物业管理及合约规模稳步增长，合同管理面积增至7.72亿平方米，合同管理项目数增至2721个，服务涵盖全国29个省、直辖市与自治区的210个城市； 在管面积约5.76亿平方米，在管项目数增至2089个。

关联方保利发展是保利物业实现规模增长的重要支撑，去年，其销售签约金额4573.01亿元，跃升至行业第二。

截至去年末，保利物业来自保利发展的合同管理面积达3.133亿平方米，占总合同管理面积的比重为40.6%，去年新增3430万平方米。

具备竞争力的外拓能力，也让保利物业的规模更上一步。

2022年，其第三方外拓表现优异，新中标第三方项目单年合同金额27.7亿元，新签约第三方项目单年合同金额约17.2亿元。

截至去年末，保利物业来自第三方项目的合同管理面积占总面积的比重约59.4%，同比提升1.9个百分点，进一步降低对关联方的依赖。同期，来自第三方的物业管理服务收入为32.66亿元，同比增加42.4%，占物业管理服务收入的比重提升4.3个百分点至38.7%。

区域布局上，保利物业业务布局加速向核心城市集中，实现有密度的规模。年内新签约第三方项目中，67.3%的单年合同金额来自一二线城市，同比提升10.6个百分点。

规模扩张营收增长的同时，保利物业通过精益化管理精简支出，进一步提升盈利能力。

保利物业称，年内公司构建了“五位一体”的精细化管理体系，包括实行项目全周期成本管控，实行项目精益管理推进、推进项目片区集约化作业模式以提升人均效能，严格标准化建设，推进智慧化建设纵深发展，推进激励机制改革创新以激发团队战斗力。

“公司厉行节约，对于管理费用的压降在规范费用执行标准和费用精益管理方面做了一些部署。比如一些不用的固定电话都优化掉，纸张打印费这些今年也会进行优化。”保利物业财务总监何杰伦在业绩会上分享到。

从年报数据看，保利物业的精细化管理体系成效初显。2022年，其服务成本同比上升26.7%，行政开支同比增加20%，增幅均低于营收利润增幅；管理费用率降至8.8%，较去年下降0.5个百分点。

做强“大物业”

非居业态管理面积占比升至56.1%

“在行业波动加剧、上市物企增速放缓、估值重估等挑战下，市场促使行业回归发展本源。”保利物业管理层在年报中表示，物业行业的增长方式正由规模扩展转向以内生式增长为主，非居业态拓展逐渐成为拓展市场的主力军。

作为最早提出“大物业”战略的物企，保利物业跳脱出社区，在商办、公建、城市服务等多业态领域布局，持续提升非居业态业务规模。

2022年，非居业态物业管理收入为保利物业带来了33.42亿元营收，同比增长37.2%，占物管收入的比重提升3.2个百分点至39.7%，收入结构进一步优化；截至去年末，非居业态在管面积占其总在管规模的比重为56.1%。

保利物业表示，去年公司新签约的第三方项目中，非居项目的单年合同金额占比达88.3%，其中城镇景区、轨道交通、教研物业等三大核心业态新签约单年合同金额占比达61.3%，全域服务市场竞争力得到验证。

典型项目方面，保利物业在广州海珠区拓展了包括广州海珠国家湿地公园、海珠区文化广电旅游局、海珠区体育馆等项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，区域在管项目超35个，单年合同金额超3亿，区域项目密度大幅提升。

同时，全域服务从海珠区延伸至广州全市，新进驻广州南沙区大岗镇和东涌镇。这也是保利物业全域服务模式在全国各地复制落地的一个缩影。

在环卫服务领域，保利物业去年通过引入市场化团队和产业方组建了环卫合资公司“保利环境”，去年单年合同中标金额达3.3亿元，快速拓展深圳、扬州等多个大型环卫服务及城市大管家项目。

增值服务转向产业精耕模式

由于多重因素影响，物企社区增值服务及非业主增值服务在2022年脚步放缓，利润率水平也随之下降。

去年，保利物业社区增值服务业务营收、利润逆势增长，营收同比增长33.1%至30.6亿元，利润同比增长35.6%。

保利物业表示，这一业务实现高增速得益于模式的转变——经过多年探索实践，公司完成增值服务多赛道机会挖潜向产业精耕模式的转变，聚焦到家服务、美居服务、资产服务等核心板块。

到家服务方面，保利物业在社区中建立前置仓，聚焦米粮油等刚需重货，推出30分钟上门送达模式，目前其已在全国已建设628个前置仓。有保利物业人士向蓝鲸财经表示，“我们的价格比某东还低。”

美居服务与资产服务方面，保利物业去年上线了业内首个一站式房屋全托品牌“保利托房”，联动美居、家政等服务将点状的经纪业务交易升级为长周期的，包括房屋市场咨询、托管、养护、租售等以资产为核心的一体化服务。

记者注意到，保利物业服务的部分小区张贴了来自保利托房物业租售中心的“广告单”，向业主提供的服务包括房屋租售代理、房屋过户代办、政策咨询解答等，宣传语为“没人比我们更了解自己的社区”。

换言之，保利物业增值服务业务的探索从多点开花转向了聚焦几个核心业务的深耕。

此外，保利物业非业主增值服务营收增长21.2%至21.95亿元，其中与开发商关联度较强的案场协销服务增加11.4%至12.51亿元，在新房市场销售降逾4成的背景下，这一业绩实属不易。

持续探索提升服务品质

已开启智慧片区化试点

经营业绩的增长离不开保利物业对提升服务品质的持续探索。

去年底，保利物业发布了RADAR智慧服务系统，通过数字化工具实现全流程、全业态服务标准和管理标准全覆盖。具体而言，以片区化集约管理模式，实现片区劳动力与劳动工具的综合调度，提升管理效率和服务品质。

目前，上述模式在广州市保利西海岸项目落地试点，片区的4个小区独立的物业服务中心集中为1个“一站式生活服务中心”，同时从安防巡逻、绿化保洁、 设施设备维护等方面建立了全时全域管理机制和业主实时反馈机制。

保利物业方面表示，智慧片区化改造后，西海岸客户满意度从83分提高至92分，各项基础业务的办理效率提升近50%，实现服务品质和服务效率的大幅跃升。

此外，保利物业还协同保利发展控股推进产品服务一体化建设，并在全国开展“品质进阶行动”，基于“三心三线”12个关键服务场景， 通过细化服务行动、优化服务标准，以高品质服务提升用户感知。

在人才队伍建设上，保利物业持续推进星辰铁三角、星耀公服专才、星耀商办专才、星海指挥官等培训项目，提升一线人员、项目经理、公司高管等多层级的服务能力，打造品质核心竞争力。