保利发展避谈“进三争一”

2023年第一季度，保利发展实现销售额1138亿元，成为唯一一家销售额超千亿的房企(中指研究院数据)。从前三个月的势头来看，在去年实现“进三”的基础上，其今年“争一”是大概率的事。

不过，在4月4日的2022年度业绩说明会上，保利发展管理层均避免提及“进三争一”的目标，公司董事长刘平在提及公司今年目标时也只是说，“2023年将继续不断做强做大自身，以央企高度的责任感做好房子、好服务，为实现公司高质量发展不断奋进。”

实际上，今年低调进取之时，保利发展还是想“赌一把”，有选择性地稳定投资力度。

2022年，保利发展新拓展了91个项目，总地价为1613亿元。据中指研究院榜单，去年该公司权益拿地金额及权益拿地面积分别位列行业第3、第2名。

尤其是去年下半年来，保利发展抓住土地市场竞争趋缓的机会，新拓展项目总地价金额1007亿元，占全年比重的62%，为后续结转利润打下基础。

2023年第一季度，保利发展权益拿地金额为92亿元，仅次于同样在“竞速”的华润置地(103亿元)，位列榜单第二。

体现在公司经营计划上，该公司在年报中表示，今年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。 其计划投资额度相较2022年的3650亿元有所下降，但总体相当。

在市场下行期仍然保持了稳定的拿地节奏，是保利发展的资金底气。截至去年末，其拥有账面资金1765亿元；年内经营活动产生的现金流量净额为74.22亿元，连续5年为正。

而凭借央企背景和稳健的财务基本面，保利去年累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，进一步为公司增加了流动性，带来投资的可能；发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本仅为2.88%。

“公司储备好充裕资金，密切关注形势变化，随时调整优化拿地策略。”保利发展财务总监王一夫在业绩会上表示。

保利发展公司总经理周东利也表示，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

保利发展的投资有选择性地流向了其深耕的38个城市，去年新获取的91个项目中，重点布局的38城拓展金额占比达98%。

近年来，保利发展不断加大对重点核心城市的深耕，在重点布局的38城货量储备保持在75%以上，以谋求业绩的稳定性。据克而瑞统计，2022年该公司在一线城市新增土储建筑面积占比为23.3%，上年同期则仅为2.6%。

“公司将继续坚持核心区域聚焦战略，重点投资基本面好的城市，同时关注其他城市土地市场的结构性机会。”王一夫在业绩会上表示。

得益于近年来对核心城市的深耕，保利发展2022年的销售降幅优于行业平均水平，实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%；销售额升至行业第二名，重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点。

营收及利润方面，2022年，保利发展营收同比微降1.37%至2810亿元，归母净利润同比减少33.01%至183.47亿元。

针对利润下滑，公司在年报中解释称，主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。2022年，其毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。

随着去年下半年来保利发展抓住土地市场机会“捡漏”，未来几年公司毛利率水平有望改善。

针对2023年市场形势，刘平表示，今年以来，受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。