魔方生活再次递交招股书，2022年实现门店利润4.52亿元

4月28日晚间，港交所文件显示，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司(简称“魔方生活”)再度递交香港首次公开募股(IPO)申请，拟在港交所主板挂牌。

据弗若斯特沙利文的数据，截至去年末，魔方生活是独立集中式长租公寓运营商中，运营公寓数量最多的企业，且是中国前五大集中式长租公寓服务平台中增长最为迅速的企业。

自2009年在南京开出第一家门店以来，截至去年末，魔方生活在全国有76245套在营公寓，覆盖全国25座城市，门店数量达388个。该公司旗下白领公寓品牌包括魔方公寓、魔尔公寓、V客青年公寓；蓝领公寓品牌则包括9号楼公寓、筑梦居、辉展阁。

2022年，租赁行业受疫情影响空置率有所提升，魔方生活旗下白领公寓产品的出租率为85.1%，蓝领公寓产品的出租率为84.4%，整体出租率为84.9%，相较上年有所下滑，但表现优于2020年；2022年的租户续租率为45.7%，优于前两年。

一线城市是集中式长租公寓近几年最大且增长最快的地域。魔方生活2022年在一线城市的门店数为49787间(含加盟及第三方托管公寓)。此外，其还是北京和上海市场最大的集中式长租公寓运营商，去年在这两个城市合共运营超过35700套在营公寓，占比46.9%。

近三年，该公司营收稳步增长，从2020年的9.49亿元增至2022年的17.14亿元。

利润方面，2020年，该公司录得亏损2.3亿元，次年扭亏为盈至录得净利润3.02亿元；2022年，由于对住户及员工安全及福祉的关注，公司与疫情防控相关的开支、雇员及志愿者津贴开支增加，年内录得净亏损2.47亿元。

魔方生活在招股书中表示，2022年出现亏损主要受到反复爆发新冠疫情的负面影响，尤其是上海市场。截至去年末，该公司在上海运营的公寓数量为30053套，占其总运营数量的39.4%。

魔方生活将“门店经营利润”作为计量公寓社区层面业绩表现的关键指标，该指标定义为“收入扣除公寓社区层面产生的销售及服务成本、根据租赁协议产生的租赁成本”。2020年至2022年，该公司门店经营利润由1.64亿元增至4.52亿元，至少连续两年实现增长。

近年来，魔方生活收并购动作频繁，2020年以来完成了总价值约14亿元的12项收购。