又一家赣系企业开启房地产扩张

近两年，地方国资在土地市场相当活跃，或主动或被动，将不少地块收入囊中。

就在不久前的上海一轮土拍中，南昌市政公用集团与“老朋友”招商蛇口联合竞得浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块，总价17.307亿元。

9个月前，其也与招商蛇口摘得上海嘉定区和青浦区2宗宅地。

公开资料显示，南昌市政公用集团实际控制人为南昌市国有资产监督管理委员会，其并非房地产“新生”，早在上世纪80年代，就参与了南昌市沿江路的小区改造。

成立超四十年来，南昌市政公用先后进入了北京、上海、杭州、南京、苏州等多个重点城市，与其他房企合作开发了南昌院子、南昌中央香榭、北京使馆壹号院、北京公园壹号、上海映虹桥、上海静安映等项目。

今年，南昌市政公用首次在一线城市独立竞得杭州萧山市北单元04号地块。这块地吸引了滨江、绿城、万科等全国60家房企竞逐，摇号中标率低至1.7%。

在“省外”从合作开发到独立开发，意味着这家南昌的国资企业要凭借过往积累的经验，深度参与房地产市场。

而房地产只是这家公司庞大业务布局的一部分。

图源：南昌市政公用集团官网

南昌最大供水供气集团

去年6月，南昌市对市属国有企业集团进行整合重组，将原有10家市属一级（含参照一级管理企业）国有企业集团整合重组为四大集团，其一便是南昌市政公用集团。

其中，南昌市交通投资集团下属公司浙江富春江环保热电股份有限公司，及其他市属国有企业的农业、林业、粮食类企业被划入南昌市政公用集团；与其主业无关的资产责备划出至其他三大集团，包括富春环保、长运集团和江西长运。

按照官方口径，整合后的南昌市政公用以水务、环保和现代农业为主业，定位为产业投资公司。

从具体业务内容看，南昌市政公用旗下业务包括水务业务、供气业务、公共交通业务、政府代建项目、建筑施工、房地产开发等。

水务业务的运营主体为该公司全资子公司南昌水业集团控股的上市公司洪城环境(600461.SH)，后者是南昌市最大的自来水供应企业、江西省最大的污水处理企业。

据国内信用评级机构东方金诚的的报告，截至2022年3月末，洪城环境供水户数达153万户，占南昌市供水总户数的99%以上。2021年，供水业务收入为9.16亿元，毛利率为47.67%；同期污水处理收入为16.04亿元，毛利率39.63%。

洪城环境控股的南昌市燃气集团则是南昌市最大的天然气运营主体，市场占有率超90%。2021年，该板块贡献了20.68亿元营收和5.5亿元毛利润。

公共交通业务包括公共交通运营、出租车运营、长途客运业务，该公司控股公司是南昌市唯一的公交运营主体。随着去年长运集团及江西长运股权被划出，南昌市政公用不再从事长途客运业务。据东方金诚报告，2019—2021年，该板块处于亏损状态。

此外，该公司业务还包括政府项目代建、贸易业务等，曾建设南昌国际体育中心、生米大桥等项目，其他业务则包括投资、传媒、资产管理和融资担保等。

截至2022年3月末，南昌市政公用的资产总额为1680.16亿元，货币资金192.95亿元。

据该公司2022债券年度报告，去年实现营收589.72亿元，同比增长4.10%；净利润11.69亿元，同比下滑44.57%。

这家南昌市最重要的公用事业和国有资产运营主体在“十四五”期间的目标是实现“一个跨越”（营业收入破千亿）和“两个进百”（中国服务业500强中排位进入前100强，中国企业500强中排位前移100位）。

房地产、建筑施工为主要营收来源

虽房地产、建筑施工业务并未被列为主业，但该业务是南昌市政公用营业收入及利润的主要来源。

从收入看，2019年至2021年，南昌市政公用房地产业务收入分别为 47.51 亿元、 156.17 亿元、139.73亿元。受市场环境等因素印象，该业务2022年1—3月的收入仅为2.43亿元。

其房地产板块2020年的收入介于弘阳地产、禹洲集团之间(总营收)；2021年该板块收入则介于领地控股、景瑞控股之间(总营收)。

建筑施工业务的营收及利润占比也超10%。

南昌市政公用集团营收及利润表 数据来源：东方金诚

作为南昌本土国资，南昌市政公用在南昌本地的项目以自主开发为主，异地项目以合作开发为主。蓝鲸财经从该公司《2023年度第一期超短期融资券募集说明书 》获悉，在今年2月于杭州独立拿地前，南昌市政公用此前仅在南昌之外的湖南衡阳独立开发项目。

杭州萧山市北地块是其在一线城市独立拿的第一块地，此次竞拍也是其“走出南昌”的一个标志性事件。在今年3月9日的“房地产集团杭州萧山城区市北项目融资接洽座谈会”上，该公司财务总监沃莲表示，“萧山城区市北项目是房地产集团对外发展的重要体现。”

从拿地过程及拿地后管理层对萧山市北项目的“谨慎”程度看，南昌市政公用管理层对这个“第一次”也格外重视。

拿地当日，该公司总经理徐勇清亲自带队前往杭州参与此次拍地摇号；拿地近一个月后，该公司党委委员、副总经理傅晓军带队前往上海和杭州考察房地产市场，在杭州听取了萧山市北项目阶段性进展汇报；拿地两个多月后，4月7日，该公司集团总经理助理肖冀带队前往杭州实地考察萧山市北项目等项目，其表示，萧山市北项目的开发对房地产集团具有里程碑式的意义。

在一线城市首次独立拿地后，南昌市政公用或将在更多城市“试身手”，其也公开表示，下一步房地产集团将重点围绕市场相对稳定的一线城市，选取去化有保证、利润有空间的优质项目进行投资，持续深化“走出去”发展战略，为市政公用集团谋求更多的利润增长点。