地价触顶后将摇号决胜，上海土拍“拼运气”的时候到了

6月8日消息，上海土地市场网发布今年第二批次出让地块信息，16幅地共涉及浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港9个地区，总起拍价近390亿元。

起拍价最高的是松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，高达64.21亿元，土地总面积为13.3679万平方米；第二高的是闵行区华漕镇MHP0-1402单元16-05、17-04地块，起拍价为55.8869亿元，土地总面积为6.0093万平方米。两宗地均为纯宅地。

出让面积最大的则是自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块，总面积达17.8371万平方米，为居住、办公、商业综合用地，起拍价约38.74亿元。

图源：克而瑞上海团队

上述地块现场交易会将于7月11日开始举行，具体交易时间以7月10日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

克而瑞上海认为，二批次拟出让地块质量略逊于一批次，有争议的机会型地块更多，需要各家开发商结合自身情况，做更深入的可研。

同时该机构也指出，由于一批次73家企业参拍，竞得率低，多数企业未拍到地，获地企业也未“吃饱”，且上海市场放眼全国市场表现仍亮眼，整体热度不弱于一批次。

值得注意的是，上海土拍规则有所调整。

此前上海采用中止价&一次书面报价的方式，进入一次书面报价后，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人，其报价为竞得价；若报价与平均价价差的绝对值最小者为2人的，则报价低者为竞得人，其报价为竞得价。

上述规则给了不同规模的房企更均等的拿地机会。58安居客研究院院长张波此前向蓝鲸财经表示，由于上海土地的规则限制，房企的博弈也更将戏剧化，“并不是完全‘价高者得’，这就给到很多企业愿意加入到博弈之中，这也是很多中小房企在上海也会有所斩获的原因。”

但由于规则复杂且参与企业众多，今年一批次供地时，上海土拍系统多次出现故障，部分地块出让时间甚至持续至晚上。

克而瑞上海分析道，一批次的大热门给原有的土拍流程和系统带来了不小压力，拍卖现场状况频出，“报价输错门”、“营业执照门”催促有关部门研究新方案。

早在5月底有消息称，上海土地交易中心、上海市规划和自然资源局召集10家房企开了一场座谈会，此时便有房企建议地价触顶后采用“摇号”方式确定竞得人。

根据今日公告，上海将不再采用此前规则，到达最高限价后将改为摇号——有效报价达到最高限价后，若竞买人表示愿意继续竞价，将进入摇号阶段，最终成交价为地块最高限价。目前，北京、广州、深圳三个一线城市均采用“地价触顶后摇号确定竞得企业”的方式。

张波认为，触顶后摇号和之前的规则相比更简单，此前“一次书面报价”的环节能够提升土拍关注度，但也明显拉长了土拍时长。新规则公平性更好，操作更简单，也更能规避掉一些围标操作。