广州天河区新 “地王”花落保利

作为广州此次出让地块中“最核心”的宅地，天河区员村一横路地块与珠江新城东区仅一路之隔，在推出之时便吸引市场关注。

据网传参拍名单，该地块吸引了包括保利、中海、华润、招商、越秀、建发等央国企，还吸引了美的置业、嘉达等民企参拍。

地块起始价为19.0046亿元，楼面起价49810元/平方米，即便0溢价也已跻身广州市涉宅地块成交楼板价TOP 7。

在正式竞价开始前，25家房企在近三小时的30轮竞价后将这块地送至摇号，溢价15%至21.8552亿元成交，楼面价达到了57281元/平方米，跻身全市第二，也是天河区的“新地王”，仅次于越秀南地块（6.3329万元/平方米）。

最终，佛山市南海雅置投资有限公司（保利发展）幸运中签员村地块。

“稀缺性”是员村一横路地块吸引多家房企竞争的重要因素。据克而瑞广佛区域统计，近十年天河区仅供应了29块地，其中25宗位于发展相对落后的天河北和东圃板块。上述地块所处的员村板块则多年未上新，旧改推进也相对较慢。

该地块自身素质也不错，位于珠江新城东部、金融城西区，再往南隔江相望之处则是琶洲CBD；步行1.5公里距离内的地铁站有天河公园站（21号线，11号线及13号线在建）、白马岗站(13号线，在建)；附近有暨南大学附属第一医院、天河公园、天河区政府等，地理位置优越；临近的跑马场被传将引入高端商场SKP，补齐珠江新城东部高端商业空缺，有望提升片区价值。

图源：合富研究院

地块周边一手新盘稀缺。合富研究院指出，珠江新城近10年仅有零星一手住宅项目供应。地块5公里范围内仅天麟府臻林一盘在售，余货约20套，售价高达15万元/平方米。

地块附近的二手房则受楼龄、品质等因素影响，价格参差不齐。据贝壳平台，建成时间超20年的华颖花园小区今年5月的参考均价为4.46万元/平方米，同样高楼龄的白马花园小区参考均价为3.37万元/平方米；建成时间在2015—2017年的天荟公馆参考均价则为9.52万元/平方米。

不过，这块地也存在其短板。

克而瑞广佛区域分析师指出，地块虽与CBD隔街对望，但周边旧厂旧村较多，城市界面一般；地块毗邻华南快速干线、黄埔大道两大交通干线，住户将受噪音困扰。

此外，寸土寸金的天河区尤其是珠江新城及其临近地段大型空地极少，员村一横路地块面积也仅为1.4万平方米（其中可建设用地面积约1.13万平方米），体量并不大。克而瑞广佛区域认为，该地块纯宅地的销售盈利预期不高，但方便开发商“快进快出”模式。

合富研究院也指出，该地块虽然区位优越且周边物业购置需求强劲，但要求在远离华南快速干线一侧配建超2千平方米的幼儿园，使得2栋高层都受到噪音影响，制约了项目产品的溢价能力以及户型设计自由度。该机构预计，较为合理的开发形态为“2栋高层塔楼+底层商业”。