上半年7家房企销售破千亿，各阵营分化加剧

千亿及百亿房企数量继续下滑。

中指研究院近日发布的“2023上半年中国房地产企业销售业绩排行榜”显示，今年上半年，7家房企销售破千亿，较去年同期继续减少2家，78家房企破百亿，较去年同期减少7家。

尽管整体下滑，但各个阵营房企分化愈发明显，其中，TOP10房企和TOP11-30房企销售额同比增幅分别为6%和1%，表现稳健。不过，TOP31-50房企和TOP51-100房企，销售额则分别同比下降6.4%和9.6%。

具体表现来看，上半年一线城市业绩贡献率增幅最大，但二线城市仍为业绩贡献主要来源；改善型仍为销售主力，90-140平方米首改类项目增长明显。

中指研究院预计，今年下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。各类型房企销售业绩将明显分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅增长，出险房企销售仍会是大幅下降。

6月成业绩拐点

今年上半年，TOP100房企销售总额为3.57亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。

其中，6月单月TOP100房企销售额同比下降29.4%，经季节调整后环比下降19.0%。单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。

根据中指研究院的统计，今年一季度在积压需求释放及前期政策效果逐渐显现等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升，但到了二季度，积压需求释放结束及政策效应边际减小，需求支撑乏力，行业复苏明显转弱，这也是6月出现业绩增速由正转负的原因。

从企业表现来看，6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长的也只占到半数。近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅更是大于50%。但同时，也有一些企业表现相对突出，如建发房产、电建地产、大华集团、中交房地产等6月单月业绩实现同环比双增长。

不止6月，今年上半年，各个阵营房企销售分化明显。其中，TOP10房企销售额均值为1542亿元，同比增长6%，TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，同比增长1%。不过，TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，同比下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%。

数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com

今年上半年，千亿以上阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期减少2家，销售额均值1793.7亿元，分别为：保利发展2366亿元、万科2018亿元、中海地产1784.8亿元、华润置地1702.2亿元、碧桂园1678.8亿元、招商蛇口1663.5亿元以及绿城中国1342.4亿元。

第二阵营（500-1000亿）企业10家，同比增加3家，销售额均值784.3亿元。第三阵营（300-500亿）企业16家，同比减少1家，销售额均值358.3亿元。第四阵营（100-300亿）企业为45家，同比减少7家，销售额均值171.4亿元。

数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com

从公布销售目标的10家房地产企业来看，今年上半年仅越秀地产提高了销售目标，招商蛇口和绿城中国保持与2022年的销售目标不变，均为3300亿元。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。

首改类项目最受青睐

从城市分布来看，今年上半年，20家代表房企54.9%的销售业绩来源于二线城市，同比微增0.4个百分点，销售贡献率仍为主导。此外，一线城市销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点至28.0%，增幅最大。

这些房企普遍坚持“聚焦核心城市”的区域发展战略，重点布局经济增长好、有产业支撑的高能级城市，深耕确定性较高的市场。分企业来看，越秀地产、卓越集团、中国金茂等均围绕其总部所在地的优势资源，深耕一线城市广州、深圳、北京，一线城市销售贡献率均在40%以上；碧桂园和美的置业布局偏向三四线，超过40%的销售业绩贡献来源于三四线城市。

数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com

分城市来看，上海销售贡献率最高，上海、厦门、东莞、杭州贡献率提升较快。

今年上半年，20家代表房企销售额贡献前三城市分别为上海、杭州和北京，销售额贡献率分别为11.3%、7.6%和7.5%。上海由于低基数效应，销售额贡献率相较2022年同期有较大幅度增长，达6.4个百分点；杭州由2022年同期的第四升至第二，销售额贡献率增长1.1个百分点；东莞与厦门销售额贡献率增长同样较大，分别为1.2、1.5个百分点，进入2023年上半年代表房企销售额占比前十城市。

广州、南京、深圳销售贡献率分别同比下降1.5个、1.6个和2.2个百分点，排名较2022年同期稍有下滑。整体来看，20家代表房企一线城市今年上半年销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点，表明这些企业将一线城市视为项目销售去化的重要战场，持续加大投入力度。

从产品类型来看，改善型仍为销售主力，首改类项目增长明显。今年上半年，代表企业在90-140平方米首改类项目销售额占比明显提升，增长2.9个百分点至53.8%；140-200平方米改善类项目销售额占比为22.3%，同比微降0.2个百分点。

中指研究院认为，改善型项目的热销，反映出在基本居住需求得到满足的前提下，消费者更加追求居住条件的改善。相比之下，0-90平方米刚需类与200平方米以上高端类项目销售额占比出现下滑，同比分别下降1.4个和1.3个百分点。在宏观经济压力下，刚需类客群受收入预期减少影响较大，购房意愿有所降低。

在中指研究院看来，在此形势下，房企既要做好眼前，也要谋划长远。一方面，短期来看，把握城市机遇，加快销售回款；投资聚焦高能级城市，区域深耕；充分利用政策支持，在信贷、发债、股权等方面积极融资，保持财务稳健。另一方面，长期来看，业务策略要轻重并举，着重发展经营类业务；应用价值工程方法，提升产品力和成本力，进而提升竞争力。