保现金流、保交付，碧桂园承诺“坚决不躺平”

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8月30日晚间，碧桂园（02007.HK）发布了其流动性风险正式暴露后的第一份业绩公告，由于已提前发布盈利警告，外界对其业绩表现已做好一定的心理准备。

上半年，碧桂园股东应占核心净亏损为453.5亿元；营收规模则受此前销售额结转影响，同比增长39.4%至2263.1亿元。

碧桂园在财报中表示，为保交付、保运营，公司对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，对期内毛利及利润构成了显著压力。

财报显示，上半年碧桂园交付物业所确认收入的平均销售价格(不含增值税)约每平方米7163元，较2022年的每平方米7592元有所下降。

亏损仍主要来自计提资产减值。受房地产市场销售量价自二季度持续下行影响，碧桂园对在建物业及在售的已落成物业计提减值净额约403.38亿元，导致毛亏242.63亿元；计提金融资产及合同资产减值损失净额约66.62亿元；外汇波动带来的净汇兑损失约30.38亿元。

相较于亏损情况及销售规模，外界对碧桂园更关注的是，公司的债务规模及资金状况如何。

从财报所述截至今年6月30日的账面数字可窥得一角。

财报显示，碧桂园截至6月底的有息负债余额下降至2579.1亿元，净负债率为50.1%。其中，今年下半年及2024年需偿还的债务占比为57%；同期，碧桂园的贸易及其他应付款为4485.45亿元。

持有的现金及现金等价物则为1011.15亿元，受限制现金为294.54亿元。由于碧桂园在中期财务节点后已与名下债券持有人协商展期，其现金覆盖短期债务倍数的参考意义已不大。

碧桂园管理层也坦言，“虽然公司竭尽全力安排境内外融资本息的偿付，但受年内销售额持续恶化与再融资环境疲软的影响，公司账面可动用资金持续减少，当前也正承受着阶段性的流动压力。”

目前，碧桂园的资产尚能覆盖整体债务，截至6月末的总资产为1.6185万亿元，同期总负债为1.3642万亿元。

更为多方关注的是牵涉到社会稳定及普通购房人权益的保交楼。

此前，据经济观察报8月20日报道，碧桂园内部人士透露，公司账户上的资金刚好能基本保障交楼，前期结算款的支付可能还要靠后市销售。

据第三方机构测算，截至目前碧桂园未交付房源仍有约90万套，碧桂园计划于今年交付70万套左右，扣除上半年已交付的27.8万套，下半年的交房任务为40多万套。剩余的四五十万套会在未来两至三年内完成。

碧桂园管理层在财报中承诺，“一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。”

具体保交楼措施上，碧桂园表示，将根据销售计划密切监察项目施工进度，确保满足建筑及相关付款并按期完工交付；同时与主要承建商及供应商保持持续沟通，并与他们协商付款安排，以便能够如期完成施工进度；落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等，切实保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。

目前，碧桂园正开源节流，积极改善公司现金状况。

促销售去化回款方面，上半年，碧桂园销售回款率达92%，经营活动产生的现金流量净额保持正向，仍存在一定的造血能力。

盘活旗下资产方面，8月25日，碧桂园将其所持有的广州亚运城项目26.67%股权以12.92亿元出售予以中海地产，扣除应付款后收到现金约7亿元。

此外，碧桂园正与债权人协商展期及进行再融资，并采用债转股的方式减少现金流出。

今年7月，碧桂园将总额约61.37亿元，自今年6月30日后一年内到期的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。

8月中旬，碧桂园名下债券“16碧园05”展期方案出炉，与债权人协商展期三年、分7期兑付。

8月30日交易时段前，碧桂园与一认购人（建滔集团旗下全资公司）订立认购协议，后者以0.77港元/股的价格认购碧桂园约3.51亿股股份，认购股份总代价约2.7亿元用以抵债。

同时削减不必要的行政管理开支，上半年碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为98.6亿元，占总收入的比重减少1.1个百分点至4.4%。

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