净利增幅远超营收增幅，华润置地经营性业务成“压舱石”

“开发经营并重”的口号喊了多年，真正平衡好二者的房地产企业并不多，华润置地（01109.HK）是少数不“偏科”的企业之一。

2023年上半年，华润置地综合营业额同比增加0.1%至729.7亿元，股东应占净利则同比增长29.6%至112.7亿元，两项指标均实现正向增长，当前在行业中较为难得。

0.1%营收增长与29.6%净利增长

在营收仅微增0.1%的基础上，华润置地应占净利润同比大幅增加了29.6%，即便是剔除投资物业评估增值后的核心净利润则为112.7亿元，同比增幅也达10.9%，经营效率提升显著。

细分业务看，开发销售型业务表现与行业趋势一致，收入同比减少8%至546.2亿元，结算毛利率则下降至17%。

业务利润增长主要得益于经常性业务，即经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，这三项业务受行业周期影响较小，在房地产深度调整之时作为压舱石，助力华润置地抵御了周期风险，同时形成了行业其他企业尚难以企及的差异化竞争优势。

上半年，经常性业务累计为华润置地贡献183.51亿元营收，占比提升至25.1%；核心利润贡献占比则达到了42.8%，同比提升17.8个百分点。

其中，包括购物中心、写字楼及酒店在内的经营性不动产业务营收同比增加41%至107.24亿元，核心净利润增 长88.4%，核心净利润贡献占比达35.5%。

商业相关业务表现强劲，以购物中心为例，上半年华润置地在管购物中心整体客流同时增长了54.8%，整体零售额增长38.9%，同店客流增长37.5%，同店零售额增长了27.4%。

“商业数据同比大幅增长一方面是因为去年同期基数较小，另一方面是源于经济复苏和政策拉动带来的消费增长。”华润置地首席运营官张大为在业绩会上表示，七八月份增速有所放缓，预计三季度开始起消费增长会逐步恢复到正常水平，长期增长的趋势依然向好，中国经济长期向好的基本面不变，消费市场也有望成为全球最大的消费市场。

轻资产管理业务即华润万象生活上半年营收同比增长28.7%至67.9亿元，核心净利润同比大幅增长36.7%至14.2亿元，整体毛利率为33.2%。

上半年，华润万象生活新签约商业轻资产外拓TOD项目7个；截至2023年6月，商管业务在营购物中心数量增至88个，面积达952万平方米；写字楼物业在管项目156个，在管面积1,163万平米;物管在管面积增长28.2%至3.25亿平方米。

生态圈要素型业务包括代建代运营、长租公寓等，上半年营收同比增长14.5%至26.18亿元，核心净利润则大幅增加860.8%至3.06亿元。

整体来看，经常性业务收入仅占华润置地总营收的四分之一，但这部分受周期影响较小的业务为其提供了稳定现金流入。华润置地表示，预计2023年经常性业务收入覆盖股息及利息倍数为1.97。

销售端积极抢收，投资端把控风险

业绩表现不俗之外，华润置地在土地市场也在竞速，上半年新获取35个项目，权益拿地金额达705亿元，对应权益货值1458亿元。其中，一二线城市的投资占比达93%，在广州、北京、武汉、南京等地获取商业综合体项目5个。

整体来看，截至6月末华润置地总土储面积为6548万平方米，其中开发销售型业务土储面积5463万平米，一二线城市面积占比升至72%；投资物业土储面积1085万平米，购物中心占比70%，一二线城市面积占比升至81%。

在市场不发生急剧变化的前提下，这些优质土储将为华润置地带来可预见的业绩增长。

上半年，华润置地销售表现也跑赢大市，实现签约额1702.4亿元，同比增长40.6%，居行业第四。

不过，今年6月以来，住宅市场销售再度遇冷，华润置地也连续两个月销售额同比下滑，如何在市场未筑底时做到量价平衡，把控投资质量，降低经营风险？

华润置地总裁吴秉琪在业绩会上表示，“华润置地将根据市场情况，按照市场变化稳步前行，以有利润的营收和有现金流的利润作为经营策略，平衡好规模和效益之间的关系，全力以赴推动全年业绩的实现和管理质量的提升。”

具体策略上，吴秉琪表示，将抢占市场窗口期，坚持战略引领、投资和生产运营精细化的策略，秉持稳健的财务政策，持续提升财务的弹性和抗风险的能力，对市场保持敏锐的洞察力，提前研判，提前部署，做好充足准备应对变化。

同时提升开发效率，对上半年获取的项目提出更高的管理要求，原则上要求上半年新获取的项目必须年内开盘，部分优质项目提升开发效率，前置到今年供货，让战略性投资的城市超额贡献签约额。

继续加大存量资源去化力度，持续优化资源结构，实现有质量有效益的销售；加强项目分类分策管理，一项一策，确保实现量价平衡、高质量发展的目标。

土地投资方面，华润置地也表现谨慎，在控制好风险、有利于价值创造的基础上进行投资。

“近期住宅市场销售成交下滑，预计全国土拍市场也将保持分化态势，会密切关注土地市场竞争态势。可以肯定的是，华润置地必须始终坚持稳健的投资原则，坚持风险控制、量入为出，以现金流安全为第一原则。”华润置地首席战略官谢骥表示，将优中选优，把有限的资源集中投向抗风险能力强、自身组织能力强的核心城市核心区域项目；同时在经营性不动产方面持续投资，聚焦投资战略性购物中心；发挥公司在产业地产、片区统筹、城市更新等多元化业务板块的业务能力获取项目；并持续关注收并购的好机会。

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