存量房贷利率下调，影响几何?

9月7日，包括工农中建交在内的多家银行先后发布存量房贷利率下调的实施细则。从细则内容来看，银行间差异不大，均表示将自9月25日起，根据存量个人住房贷款客户的不同情况，集中批量(无需申请)或个别协商(需主动申请)调整贷款执行利率。在具体调整方式和时间要求上，各行略有差异，借款人可关注各行公告。

“本行将在有关部门指导下落实通知要求，目前正在研究制定具体实施细则，后续进展信息将及时在我行官方渠道发布。”尚未发布细则的江苏地区某城商行房贷客户经理则给出了如是介绍。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下称《通知》)，明确自2023年9月25日起，符合条件的存量首套住房贷款借款人可主动向承贷银行提出申请，通过变更合同或由银行新发放贷款置换存量贷款的形式调整存量房贷利率，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

《大众证券报》记者近日也从多家商业银行了解到，连日来到银行咨询政策的人数不少，都在密切关注和等待后续政策的细化。

百万房贷有望减少近千月供

“通知”发布后，包括工农中建交在内的多家银行均在微信公众号、官方网站等平台第一时间发布了关于存量首套住房贷款利率调整的公告，表示将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作，有的银行还给出了详细解读。比如建设银行客户服务公众号就“有未结清的房贷能调整吗”“什么是首套房贷”“首套房贷有拖欠能调吗”“利率能调到多少”“什么时候可以调整”等借款人关心的问题以问答的形式进行了统一回复。

“以南京2021年9月发放的房贷利率为例，当时首套房主流按揭利率为6.15%，房贷利率下限为4.65%，因此理论上利息存在150BP的下调空间，调整之后，每100万元30年期限的房贷，每月月供可以减少935.91元。”融360数字科技研究院分析师李万赋分析指出，本次存量房贷利率调降主要适用于两类人群：一是贷款发放时按首套房政策执行的贷款;二是贷款发放时并非借款人首套房，但后续当地政策调整为“认房不认贷”政策，或者借款人后续出售了其他住房，导致目前借款人的实际住房情况符合“首套房认定标准”的。

“存量贷款利率降低可以节约借款人的利息支出，但不同城市、不同阶段借款人的存量房贷利率和利率下限的空间有所差异。”基于此，李万赋建议借款人先了解清楚自己贷款时的利率水平是否高于当地首套房贷利率下限(详见表格)，如果无差异则没必要置换;有差异的话，了解当时下限可以帮助借款人更顺利地和银行协商下调情况。与此同时，李万赋还提醒贷款人要特别注意三点：一是依然不能转按揭，借款人只能和原承贷银行协商存量房贷调降方式;二是根据政策规定，存量贷款置换，新发放贷款只能用于偿还旧房贷贷款，仍为房贷合同;三是二套房利率不在此次调整范围内。

对银行息差影响整体可控

存量房贷利率的调降一旦实施，自然会对银行息差产生影响，但分析人士普遍认为这种影响基本可控。

“第一，房贷利率调降方案只针对首套房，各地按揭利率水平也存在差异，同时对调整幅度有‘不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限’的要求，总体上对银行净息差影响有限;第二，新一轮银行存款利率下调正在进行中，有利于对冲部分净息差收窄的压力;第三，存量首套房贷利率调整对于银行来说也存在积极影响。比如，可有效减少提前还贷现象。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”东莞证券卢立亭指出。

中泰证券分析师戴志锋也表示，综合本轮存贷调整，存款利率下调可有效缓释房贷利率下调影响，对上市银行净息差的影响或小于2.4bp。他指出，正面影响从大到小依次是农商行、城商行、股份行、国有行，息差分别影响+0.9bp、+0.0bp、-2bp和-2.86bp。

“国有行和股份行的住房按揭贷款体量往往更大，因此受政策影响要大于城商行。在房贷额度紧张期间，同一城市每个银行实际发放的房贷利率也有差异，因此可能每家银行在对自身的存量房贷业务进行摸底后，会给出不一样的调整方案。”李万赋对记者说道。 记者 赵琦薇