雄安新区取消商品住房预售，业内：当前期房销售仍为绝对主流模式

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9月20日消息，据雄安新区住房管理中心，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。这一消息引起市场热议。

期房销售已实行近三十年，而这些年关于“取消预售制”的讨论也一直在持续。近两年来，涉及“现房销售”的发声及行业动态更加频繁。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望，2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。

多地在土地出让时也设置了“现房销售”相关要求。

据中指研究院统计，2022年—2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节，政府推动现房销售意愿较强。不过，实际成交中涉现房销售的地块较少，2021年试点以来仅成交近20宗，房企拿地整体较为谨慎。

7月，深圳部分出让地块竞拍条件也有所变化，“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，现房销售试点进程不断推进。

此外，今年以来，从中央到地方多次提及“现房销售”，全国住房和城乡建设工作会提出“有条件的可以进行现房销售”；河南省住房和城乡建设工作会议明确“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；此后合肥、郑州陆续提出在部分区域试点现房销售。

在陈文静看来，“现房所见即所得更符合购房者置业意愿，但从市场来看，由于贷款时间及销售周期的延后，现房项目整体占用企业自有资金时间拉长，成本提高，这就使得市场上现房销售楼盘的价格一般高于同类型期房销售的项目。”

行业对“现房销售”的关注度较高，一个重要原因还在于，这将对房地产开发企业过往30年所形成的高周转模式带来挑战。

一般而言，从拿地到房屋交付，需要2—3年时间，而土地费、建安支出动辄数十亿上百亿元，取消商品住房预售对企业的现金流要求极高。陈文静认为，现房销售模式下，房地产开发企业的高周转模式难以为继，现房销售有助于降低开发企业的资金杠杆，

同时，企业资金来源减少后，拿地及开发频率下降，陈文静表示，现房销售模式短期内会减少市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速，但同时也将促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。

此外，现房销售模式对企业的风险控制能力也较高，2—3年的开发建设期内，市场可能发生较大变化，若项目建成后销售不及预期，前期投入资金回收及偿还贷款将面临巨大压力，“这也将倒逼企业更加尊重市场供求规律，审慎拿地，科学决策。”

在其看来，现房销售利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高的要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险；同时也更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

“未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。”陈文静如是说。