北京甲级办公楼市场净吸纳量回升，国央企成去化主力

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9月27日消息，据服务与投资管理公司高力国际发布的数据，三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求如期恢复，净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。

该机构指出，三季度吸纳量快速回升有三点值得关注，一是新项目预租去化，达16.9万平方米，存量项目当季度净吸纳量仅是正负零左右的水平。

换言之，本季度净吸纳量全部都是由于新项目在入市前一年左右时间内陆续预租贡献所得，存量项目实际上并未去化。该机构指出，“仅就整个市场而言，三季度净吸纳量数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。”

第二，仅看存量项目净吸纳量的表现，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5到6万平方米左右的水平，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求在触底恢复中。

第三，从需求侧来看，国央企扮演了新项目去化的主力。三季度新项目去化的16.9万平方米中，国央企去化的总量达13.7万平方米，占比超过80%。

“在降本增效的大背景下，国央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占六到七成。”该机构指出。

从供给端看，据高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明介绍，三季度是今年新增供应入市最集中的时间段，合计超过44万平方米（不包含非市场化的自用楼宇和大宗买卖交易楼宇），占全年新入市甲级写字楼总量的66%。

不过，从前三季度表现来看，北京甲级写字楼市场仍旧较为低迷。

在新入市甲级项目累计超54万平方米的情况下，累计净吸纳量仅6万平方米，三季度实现转正；空置率也在三季度环比上升1.9%达到19.5%；净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。

“展望第四季度，在市场没有出现实质去化的前提下，依然维持年底甲级市场空置率超20%的预判，同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。”陆明表示。

乙级市场方面，据陆明介绍，随着中关村和望京酒仙桥市场退租情况逐步进入尾声，三季度乙级市场也开始逐步恢复去化，同时以价换量的租赁策略初步取得市场认可。

需求侧有所改善，吸纳量达4.1万平方米，结束了乙级市场连续五个季度负净吸纳量的情况。

不过，该机构指出，“截至目前为止，今年乙级市场的累积净吸纳量依然是负12万平方米左右，年终净吸纳量为负数基本已无法避免。在过去的五个季度，乙级市场累积空出超35万平方米。”

乙级市场空置率及租金表现仍旧不理想，季度内仅一个新项目入市，市场空置率依然维持在18.5%；在今年三季度之前，中关村连续6个季度负净吸纳量，累计空出面积超过16万平方米；望京酒仙桥连续7个季度负净吸纳量，累计空出面积超过14万平方米。

租金季度环比降低2%至207.5元每月每平方米，与2022年一季度乙级市场的净有效租金相比，中关村降幅达到23%，望京酒仙桥降幅达到15%。