再现“抢地”盛况，北京土拍又来了“新面孔”

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9月26日-27日，北京今年第二批次供地清单中的4宗住宅用地出让，出让结果“冷热不均”。其中石景山地块和房山地块以底价成交，朝阳及昌平地块溢价成交，4宗地总出让金147.4亿元。

34家房企围战朝阳十八里店

在27日进行现场竞价的朝阳十八里店地块，一共吸引了34家房企及联合体报名，再现“抢地”盛况。

据悉，该地块土地总面积约1.98万平方米，建筑规模约5.54万平方米，容积率2.8，控高60米，起始价25亿元。地块近邻东四环，南侧紧邻地铁17号线十八里店站。

与板块内此前出让的两宗底价成交地块不同，此次出让的十八里店678地块热度“爆棚”。除了吸引到招商、华润、金隅、中海、住总、保利、建发、首开、中铁建、金茂等央国企“老面孔”之外，还吸引了包括扬州华鹏、上海兴泰广置业、山西裕通晟、成都领阳置业、南通市恒远置业、江苏师山、成都鸿哲、上海锦祥德睿、重庆香云置业、上海润哲宏升、太原萃丰、北京虹曦置业、上海成通京置业等在内的一众“新面孔”。

在这些“新面孔”中，更有多家是成立于今年内的地产“新兵”。比如成立于今年9月的成都领阳置业、成立于今年8月的上海兴泰广置业和上海润哲宏升、成立于今年6月的太原萃丰、山西裕通晟及上海锦祥德睿。其中，太原萃丰刚刚参拍过今年6月出让的海淀双新村地块，山西裕通晟及上海锦祥德睿则参拍过同样在6月出让的亦庄X47地块。

由于买家众多，十八里店在线上报价阶段就已经触达地价上限28.75亿元，直接进入摇号环节，最终，由上海成通京置业以地价上限摇得，成交楼面价5.19万元/平方米，溢价率15%。

根据天眼查，上海成通京置业成立于今年8月17日，位于上海市，是一家以从事房地产业为主的企业，企业注册资本1000万元人民币，由南方首度置业（北京）有限公司100%控股。

值得注意的是，此次出让竞拍规则相对简化，地价触及上限后无需竞现房面积，转为现场摇号即可确定竞得方。“房企拿地意愿仍侧重土地自身条件，未出现非理性竞拍状况。”北京链家研究院分析师岳微向蓝鲸财经表示。

某央企相关负责人告诉蓝鲸财经，对于很多中小房企来说，上海、广深的拿地机会并不多，而正处于“窗口期”的北京土拍市场，则向各类型房企都展现了较多的竞争机会；就地块本身而言，只要管理好渠道、控制好成本，最终项目利润甚至能达到10%左右。这也是北京土拍能吸引众多新面孔的重要原因。

冷热分化仍是主流

在岳微看来，热门地块之所以受到更多房企青睐，与其所属区域、地块质量密切相关。

从西红门板块到十八里店板块，北京各区域、各板块发展呈现出区域规划与房企深耕共同作用的周期性发展规律。两年间，金隅昆泰联合体、金隅住总联合体以底价竞得十八里店板块三宗地，率先打造三期系列新房项目后，随着17号线贯通在即、九年一贯制人大附中明确落地，朝阳港产业的规划更加清晰，十八里店居住圈层市场认可度也逐步提升，这也是区域地块从底价到摇号热度提升的主要原因。

除此之外，朝阳小红门、朝阳十八里店，丰台大井、丰台青塔，石景山衙门口，逐步形成沿四环改善居住带，四环新房的稀缺性也逐步凸显。

除了朝阳十八里店地块，同样在27日出让的昌平新城地块，吸引了建发和住总两家房企报名参拍。经历了现场6轮报价之后，该地块被建发拿下，成交价54.15亿元，溢价率3.93%。

资料显示，该地块建设用地面积约10.72万平方米，地上建筑规模约21.95万平方米，起始价52.1亿元，设定的土地合理上限价格为59.915亿元。

昌平新城板块处于昌平发展最好的昌平南与昌平老城区之间，依托昌平线的临铁优势，与沙河高教园、生命科学园实现产住贯通。不过，在岳微看来，此次出让的昌平新城地块体量大，总价高，销售周期偏长，指导价格每平方米上涨3000元，对房企开发实力及运营能力要求较高。

而在26日以底价成交的石景山新首钢核心区014地块和房山阎村0077地块，岳微认为，石景山地块处于石景山新房主要供应的首钢板块，其底价成交的主要原因是公建占比近四成，对房企资金及运营要求高，最终由首钢、香港置地及招商蛇口联合体以52.5亿元底价摘得；房山阎村地块由房山地缘性房企巨燕置业以12亿元底价摘得，阎村板块属于房山非核心发展区域，虽临铁，但阎村站位于房山线末端，通达性相对较弱，教育、医疗、商业、产业现状配套一般，需地缘性房企长周期开发。

同样在27日进行第十一批土地出让的杭州，也呈现了“冷热不均”的现象。根据成交结果，此次14宗地块共揽金232.8亿元，14宗地块中，8宗封顶摇号，1宗高溢价成交，4宗底价成交，1宗因故取消。

据统计，此次杭州主城合计供应8宗优质地块，拱墅5宗地块分别位于申花、大关、三塘、文晖等核心板块，引来房企竞争激烈，其中大关两宗地块分别吸引58家、24家房企摇号，最终被钱江房产、建杭置业摇中，申花地块26家房企摇号，被招商收入囊中。

临平、钱塘热度则趋冷，此次东湖新城、塘栖、下沙金沙湖4宗地块底价成交。中指研究院华东大区常务副总高院生认为，一方面因存量积压，房企拿地偏谨慎，另一方面，容错率较低，4宗地块房地价差约1.08万元/平方米，利润空间不足，叠加流速较慢，或将面临较大亏损风险。

高院生认为，未来土拍热度能否延续，仍与地块质量强挂钩。