杭州等16城取消地价上限，土地市场冷热分化或将加剧

图片来源：视觉中国

11月9日，杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告，公告明确，本次挂牌出让宗地实行自由竞价，按照价高者得的原则确定竞得人。

这意味着，杭州的土地出让规则发生了变化，不再进行摇号，并取消了地价上限。与此同时，新房限价部分放开，富阳、临安、临平、钱塘四区新房限价取消，上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价保持不变。

至此，22个集中供地城市中，16城目前已取消土地限价，分别是：成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳。

此外，宁波、广州和深圳自10月以来无新挂牌地块；北京、上海和郑州未取消地价限制，其中北京、上海除了地价上限未取消之外，依旧设置了新房限价。

地价上限取消之后，资金面多数承压的中小房企拿地压力将进一步增加，而资金实力较好的央国企，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比也将提升。业内普遍预计，取消地价上限预计不会大幅刺激市场，但核心地块热度竞争度将提升，土地市场冷热分化的局面也将进一步加剧。

土地再现“价高者得”

9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，包括建议取消土地拍卖中的地价限制，建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。

该政策出台的背景是，8月底以来，各项房地产政策都在优化调整，限价政策被多次讨论，此次土地限价的调整是顺应“房地产市场供求关系发生重大变化”这一新形势所采取的举措。

根据中指研究院数据，今年前9月，全国300城住宅用地成交2.2亿平方米，同比下降33.4%（去年全年已下降30%）。9月核心22城地价拍至上限的占比不足两成，底价成交占比提升至77%。

在地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高，一定程度上缓解了当前土拍整体低迷情绪。

10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，竞争最为激烈的凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块，8家企业经过241轮竞拍，被中电建以6.95亿元、53.1%溢价率竞得。另一宗彩石地块经过236轮竞价由保盛以7.06亿元、50.17%溢价率拿下。

11月2日，合肥取消限价后首拍，竞争最激烈的滨湖区地块由安徽高速以33.88亿元总价、44.89%溢价率竞得，包河区地块由安徽置地以26亿元、33.95%溢价率竞得。

与此同时，仍有不少底价及低价成交地块。

比如济南10月30日的土拍中，除去终止出让的2宗地块，共有10宗地成交，其中溢价成交的是4宗，其余6宗均为底价成交。此外，11月7日，厦门湖里区五缘湾50.55亩地块迎来出让，为厦门取消限价后首拍，拍卖方式按照价高者得原则确定受让人，同时取消房价限制，保留车位限价和装修标准，该地块最终由建发以总价48.4亿元竞得，溢价率2.11%。

中指研究院分析师孟新增认为，此时取消地价上限，热点城市的核心地块热度或升温，但地王恐难频现。

在孟新增看来，土拍恢复至价高者得，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节也均有望相继退出，溢价率或将超过15%，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。

民企隐身，国资积极

从投资端来看，拿地企业在今年整体呈现谨慎、集中的态势，临近年底更为明显。

克而瑞研究数据显示，截至10月末，有近五成百强房企今年投资几乎暂停，从单月来看，近七成企业10月未有新增土储入账，整体延续了投资愈发趋紧的走势。

值得一提的是，拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比达到66%，民企仅有22%。数量上城投上榜数量最多，占比达到四成，全年来看，“国央企积极、城投托底、民企隐身”局面仍未转变。

单月来看，10月拿地相对积极的全部集中于全国化、规模化且今年拿地较多的央国企。其中，中海、华润、招商、中国铁建等10月拿地金额（全口径）超过百亿元，保利发展、建发等拿地金额超过70亿元。从拿地销售比来看，这些央国企均高出行业平均水平。

“从取消地价上限政策本身来看，我们预计不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定，因此预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”克而瑞在研究报告中如此表示。

克而瑞预计“央国企+城投+少量优质民企”的拿地格局不会改变，一旦土地限价放开在多城执行，央国企的优势将进一步加大，但考虑到整体市场处在底部修复阶段，企业投资继续保持理性和谨慎态势。

当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，孟新增认为，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，这样一来，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而对于资金实力相对较好的央国企来说，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或将提升。

值得注意的是，土地限价的放开，或将进一步加剧土地市场冷热分化的局面。

对于核心城市远郊地块来说，克而瑞认为政策效果几乎没有，短期谨慎氛围下还将维持底价成交的态势。三四线城市本身并没有限价，从过去溢价成交地块来看，仅有核心三四线的核心区域且楼板价较低的地块能吸引部分企业，所以绝大多数三四线城市土地仍将长期处于低谷。