导语：原本2024年竣工的深圳恒大超级总部大楼，也是许家印亲自参与设计的，尤其是外界广为流传的那栋金色大楼。
作为恒大最赚钱的项目，海花岛曾号称“3.2秒卖出一套房”，但如今“恒大”的字样正慢慢淡出。
许家印喜欢画画，爱亲力亲为。
他对自己的审美能力有着充分的自信，参与了很多恒大的设计工作。除了2020年投入使用的恒大足球番禺训练基地外，2020年开工、原本2022年底竣工的恒大足球场，最初的“莲花绽放”造型，也是许家印亲自构思、修改、规划的。原本2024年竣工的深圳恒大超级总部大楼，也是许家印亲自参与设计的，尤其是外界广为流传的那栋金色大楼。
许家印构思最久、恒大耗力最长的，莫过于恒大海花岛了。据说，从海花岛的构思到规划草图，从整个业态选择和布局规划，到每个建筑区内的功能分区，以及平面设计、梁柱布局，再到外立面的造型和线条，许家印都亲自上手。
恒大海花岛位于海南儋州市，是填海造陆而成的人工岛，相当于2个迪士尼乐园。1号岛是“吃住行游购娱会康文”一体的定位；2号岛、3号岛定位为居住功能，2号岛以高层住宅为主，3号岛以别墅、洋房为主。
如今，随着恒大集团在2021年爆雷，许家印所有的设想几乎全部付诸东流。恒大足球场易主后，“莲花绽放”造型，改成“玉玲珑”设计；恒大超级总部大楼，在停工两年后于今年7月初复工，该项目不仅改名为深圳湾超级总部基地B塔，新的方案效果图也新鲜出炉了。已正式运营的恒大海花岛，也在磕磕绊绊中度日。
今年10月底，在海南政府的推动下，有2513户业主已经拿到了房产证，据《每日经济新闻》报道，海花岛已收楼业主约有60567户，未收楼业主628户，而从去年10月底到现在，海花岛已新增约16625户通过不动产权证办理审批并取得证书，后续仍有大量业主等待办理房产证。这个周期漫长、耗力巨大的超级神盘，早就令恒大无力应付。‘市界’了解到，恒大海花岛2号楼、3号楼的未建完项目，已经停工半年了。后面的工程等政府接手。“现在基本没人敢买恒大海花岛的房子了。”海南儋州资深房产中介王欢告诉‘市界’。
“房子不好卖，也不好出租”
对于岛民口中广为流传的“海花岛的土地上，不会再新建任何一栋商品房”这个说法，王欢深以为然。海花岛上的房子太多了，光已建成的高层公寓，就有几百栋。其中，2号岛的房子，尤为密密麻麻。有人算了一笔账，如果二号岛全部住满，实际上可以装下6万户，近10万人。
奇怪的是，整个海花岛上的房子很多，可售卖的房源并不多。自2015年以来，岛上的项目陆陆续续开盘，能卖的房子基本都卖完了。而没能卖掉的房子，恒大也因为偿还欠款，将房子全部抵给了工程方。工程方通过更名的方式，将这些房子过户，并拿出一些进行售卖。工抵房几乎都是大开间公寓。
所谓大开间，即卧室和客厅是一体的，没有实墙隔开，有的开间有独立卫生间和独立厨房，有的有独立卫生间和开放式厨房。海花岛的房价，现在已回落到每平方米9000--11000元，买下一套四十平方米的工抵房，只需花费几十万元的总价，但这些房子在买房客当中并不受欢迎。“10个客户，就有8个客户相不中。因为大开间的户型客户不喜欢，而且房间也没有天然气。”王欢告诉‘市界’。
高层住宅是没法卖，也不好卖。宋清算是海花岛最早一批业主之一，他在2016年以7600元每平方米，买下2号岛上的一套103平方米的三居。这些年，由于工作忙等原因，宋清一年都去不了海花岛一次。他早就想将房子给卖掉。2021年没拿到房产证之前，宋清也想过将其作为“二手协议房”卖掉。所谓二手协议房，即业主和买房客自行签订一个合同：得到房产证后可以过户。
由于这种交易存在着极大的风险，几乎没有多少人愿意买单。2021年拿到房产证之后，宋清也想卖掉房子。但按照有关规定，在拿到房产证后，要符合满五唯一的条件，这套房子才能够出售。
宋清想过将房子租出去。然而，这座岛上20平方米、30平方米、40平方米的酒店式公寓遍地都是。宋清的这套100多平方米的高层住宅，市场上的目标人群实在少得可怜。退一万步而言，即便能够出租出去，房子的租金也并不高，并且，“几乎没有人想长租，都是短租。”宋清告诉‘市界’。
将房子交给民宿打理这条路也行不通。这些年，受国内大环境的影响，民宿老板们的生意也不好做。这是有迹可循的：有别墅业主将房子托管给民宿，民宿老板生意一落千丈后，别墅也荒废了，院内杂草丛生，无人理会。民宿业竞争也颇为激烈。据《国际金融报》报道，海花岛上约有几百家民宿，由于均为分散式的小规模运营，行业尚未建立起统一的秩序与规范。为了抢占市场，一些民宿会打价格战。这种情况下，房子更就租不上价了。
民宿老板们之所以打价格战，自然是抢人了。来海花岛的人，并非络绎不绝。海花岛的人气，跟海南大多数景点没什么不同，都具有季节性这个特征，“4-9月海花岛没啥人，7、8月放暑假时人稍微多一些，10月到3月人倒是多一些。”一名在海花岛住了四年的业主告诉‘市界’。这也使得海花岛上大部分的房子，在一年之中至少有六个月是空置的。“即便人多的时候，整个海花岛的入住率也不到10%。”
就这样，自2018年精装修交房后，宋清将房子拿在手上，一拿就是五年多。直到不久前，宋清才以2500元每月短租了出去。五年时间里，在房地产市场持续调整等大环境中，宋清眼睁睁看着海花岛的房价，从2019年的2.5万元高位，跌到了现在的9000元到1.1万元每平方米。宋清预感到，海花岛的房价，下跌的态势，仍没有停止。盛极而衰的落差感，犹如坐过山车。
“曾是恒大最赚钱的项目”
恒大海花岛这个超级旅游综合体项目，从诞生开始就被赋予非同寻常的意义：它不仅是许家印文旅梦最开始的地方，更是海南提振西部旅游的重要项目之一。然而，跟国内很多文旅地产一样，恒大先做的事就是卖房子。
花了两年时间填海1.2万亩后，恒大海花岛在2015年年底进行了首期预售。王欢对当年楼盘销售空前火爆的场景记忆犹新。“先开的是三号岛，均价是5000多元每平方米。还没有开始动工之前，房子就已经卖了一大半。”王欢告诉‘市界’。据说，当时的恒大海花岛项目，打破了三项世界纪录：开盘销售金额122.05亿、销售面积136万平方米、认筹到访人数10万。
恒大海花岛的热销，是有几重原因促成。一是海南当地独有的自然地理环境，二是当时海南买房不限购，三是恒大的超强的推广力度。除了铺天盖地的广告，比如“3.2秒卖出一套房”的营销口号、到各大中城市开设展厅外，恒大还启动全国联销模式，“即全国所有的恒大销售，都在卖海花岛项目。只要有人交定金，恒大就会包车、包机，将人拉到海南去看房。”恒大前员工徐枫告诉‘市界’。
买海花岛房子的人当中，也包括恒大地区公司的员工，比如项目总经理、部门经理等等，他们几乎都会报名认筹。与此同时，恒大还在各个合作单位大力推荐，“大点的单位不配合的，几乎当月都拿不到进度款。”一名知情人士透露。
在针对海花岛的销售宣传上，恒大声称推出托管经营，这也吸引了不少人入局。根据恒大公布的信息，免费签约托管其房屋的合同后，业主可以获得的收益和服务包括：每月得到实际房屋租赁收益的50%；房屋的日常维护、清洁保养、设施维修及更新；每年免费15-30天入住海花岛的度假权益，以及7-15天运营商在其他地区分时度假酒店的入住权益。
就这样，恒大海花岛项目不仅连续多年热销，更成为恒大集团的超级现金牛。“海花岛是恒大有公司以来最赚钱的项目。”徐枫告诉‘市界’，它的投入并没有想象中的多。与直接拍住宅用地相比，填海围陆的成本并不高，“这块地也是先填后摘，属于定向出售，底价是非常低的。”徐枫说。不仅如此，恒大还有更多低成本的操作。
跟其他房企一样，恒大在拿到土地开发权以后，通常会向银行做贷款，用土地做抵押。这样一来，海花岛首期的开发资金就到位了。海花岛项目认筹数以4万组来计算，如果认筹金为1万元，恒大就有4亿元在口袋里了。“4亿元到位之后，客户登岛的费用就解决了。如果你不买，认筹金退回时间超过几个月，这几个月，恒大可以拿着这些钱继续做投资。”上述知情人士说。
恒大海花岛项目开卖，客户签订合同后，就缴纳首付款了。首付款一到账，恒大就又有资金继续投入开发了，这样循环往复下去，项目就正常运营了。曾在海花岛工作的张建也认为，恒大在海花岛上投入的金钱，并没有外界想象的那么多。张建所在公司曾是恒大海花岛的供应商，他在海花岛上呆了七年，亲眼看着这里从一片滩涂，变成了后来高楼林立的模样。
“恒大海花岛上的项目都是靠供应商垫资，恒大后来给的商票，现在也成了废纸一张。当时没有不垫钱的，不垫钱就没办法跟恒大合作了。”张建告诉‘市界’。投资少并不意味着恒大就没有投入，“大几百亿的投资倒是有的。”恒大2022年的公告中称，截至当年1月，海花岛累计投入约810亿元。而根据此前的公开信息来看，恒大海花岛一直声称的预计总投入1600亿元。
“海花岛1号上的配套设施，恒大是花了一些钱的。”张建坦言。
“年轻人哭，中老年人笑”
恒大海花岛是一个典型的旅游地产项目。
旅游地产项目，配套不可谓不重要。恒大海花岛，最开始宣传时，主打的就是配套。“吃住行游购娱会康文”一体的1号岛上，囊括了恒大海花岛的所有配套设施。比如酒店、会展中心、水上乐园、购物中心等28种业态。而2号岛、3号岛上，除了住宅、公寓、别墅等房子外，还有一些临街商业，比如菜市场、海鲜加工厂、餐馆等等。
也就是在这样的格局中，恒大海花岛于2021年元旦投入试运营。声势浩大的宣传声中，这一年4月，综艺节目《创造营2021》在海花岛完成录制。2021年6月，海花岛国际会议会展中心，还举办了2021年中国会奖产业峰会。那两年，海花岛获得了不少奖项，比如克尔瑞文旅测评中心颁布的“2020最佳文旅项目”等。到了这一年年底，海花岛28大业态全部开放。彼时，恒大海花岛看起来一片繁荣。
但实际上，那时候的恒大集团，已经爆雷有几个月了。恒大已无心应对海花岛的相关事宜，比如日常运营，以及继续完成未完工的项目。海花岛的主体运营和开发公司是恒大海花岛公司，作为恒大集团内部规模较大的项目公司，它同样采用高负债高周转模式进行开发。恒大海花岛公司开发资金，除了恒大内部的一些自有资金外，更多是大量依靠银行贷款获得。这些年，随着银行贷款来源的减少，再加上恒大集团的爆雷，恒大海花岛公司的工作，也就难以为继了。
时至今日，2号岛、3号岛上分期开发的一些地块并没有完工。“如果预售资金没有被转走，恒大海花岛剩下的房子，是可以盖起来的。”张建表示，2号岛、3号岛上的项目，已经停工大半年了。后面的工程，等政府接手。“针对恒大海花岛上的楼盘，接下来就是将未完工的项目建完，没有建的项目就不再建了。已经卖掉的就卖掉了，不再卖新的房子了。”不仅如此，‘市界’还了解到，恒大海花岛1号岛上的各种业态，已经被恒大分包出去了。基本每个业态的运营商都不一样。
作为旅游综合体项目，自2021年年底投入运营至今，恒大海花岛已经走过了两个年头。在市场和用户的不断检验中，恒大海花岛的口碑，也出现两极分化的态势。从种种迹象来看，来恒大海花岛的人中，大部分都是中老年人，有的还来过好几次。在王欢看来，这是情理之中的事。毕竟，恒大海花岛最开始高举的就是“康养”的口号。“中老年人们往往是看中了海南的气候，他们通常短则住上半个月，有些从东北过来的甚至会住上半年，第二年四五月份才会返程。”
吸引中老年人前去的，还是那些符合他们审美的各种建筑。比如欧堡酒店里有“凡尔赛宫”的旋转楼梯、各种风格建筑的异国风情街、金碧辉煌城堡下的灯光秀等。可以说，海花岛融合了各种奇观。“毕竟是许老板亲自参与设计的，跟恒大歌舞团一样，都带有他那个年代的风格。”徐枫告诉‘市界’。
有去过的媒体人士，如此形容看到欧堡酒店的感觉：并不因为巍巍耸立散发着贵气而觉得压迫，反而在现场很容易感受到一种欢乐的气氛。“总之，越接近退休年龄越懂。”但矛盾、冲突，也在海花岛上上演。
95后姑娘思雅在海花岛旺季的开始，也就是10月底去了一趟海南。尽管几百元最多一千多元，思雅就能租了个三四十平方米的公寓看海，但一番体验下来，思雅的内心一片苦涩。在她看来，这里风景也很好看，拍照也特别出彩，但大多数建筑看起来很土，并没有年轻人中意的点。岛上交通也并不方便。“近点的骑个共享电动车还行，远点的地方去不了，除非是自驾。公交车每一趟都是爆满。”
最令思雅难受的还有，岛上拿快递，排队起码要半个小时。以至于在海南的最后几天，思雅天天呆在屋子里。在她看来，海花岛没什么好玩的地方，更没有什么外卖，吃的也不符合口味，“可能因为老年人比较多，早餐买了几家的各种饼，都清淡的像没有味道，豆浆也都是水味。海花岛只适合短住，不适合长住。”思雅向‘市界’抱怨道。
“恒大海花岛本就不易做”
恒大海花岛是张建深度参与的项目，他太熟悉这块土地了。张建最喜欢一号岛和二号岛之间，靠近一号岛的地方。那里风景绝好，适合慢慢转悠。即便如此，张建还是跟思雅一样的看法，“短住还可以，但不宜久居。”
结合当下的形势，宋清也对海花岛的前景，也持谨慎态度。除了岛内的交通不大方便外，省外到海花岛的路程也并不顺畅。以宋清从深圳到海花岛的活动轨迹来看：他先坐一个小时飞机到海口，再从海口坐40分钟高铁到儋州市白马井高铁站。在白马井高铁站打车15分钟后（如果不愿意打车，也可以坐免费班车，但其是固定时间，有时候需要等待），他才能到达二号岛的家。
但如果宋清不坐飞机，去海花岛就得经过海峡，光过海峡就得花费至少四个小时。“淡季大家都在上班，旺季机票、住宿费用又猛涨，这一通下来，到海花岛的成本不低了。消费降级的大环境下，很多人负担不起。”宋清向‘市界’分析道，这也是这两年海花岛人气不及预期的重要原因之一。除此之外，在宋清看来，恒大海花岛28种业态如何能运营好也是个大问题，这也几乎是摆在所有旅游项目面前的拦路虎。
“作为旅游地产综合体项目，恒大海花岛本来就不容易做，这不仅仅只是卖房子。许老板想的太简单了。”张建颇为感叹。尽管初期的建筑成本已经收回来了，但恒大海花岛如果运行不起来，折旧等成本也将会是一个重担子。比如房间的床垫坏掉了、发霉了；房屋漏水、墙体脱落等等，都需重新置换或者装修。这还不包括园丁等工作人员的工资等成本。
诸如此类的问题，许家印当年恐怕没有预料到。毕竟，计划永远赶不上变化。从高处看海花岛，所有人都会觉得，这是个充满野心的计划：1200亩的人工岛，预计总投资1600亿元。恒大海花岛之于许家印，就像碧桂园森林城市之于杨国强。据说，许家印喜欢坐着他的专机，从空中绕着海花岛，欣赏自己慢慢实现的梦想。但如今，海花岛的一切，都因大环境的改变，而充满了变数。
恒大海花岛为何走到今天这一步，得从许家印做这个超级神盘的动机说起。世人皆将这个动机，归结于许家印尝到了低成本撬动高估值的甜头。那是在2005年，恒大拿下江苏启东的一片滨海区域，那也是一个“围海造地”的项目。海上威尼斯在2012年开盘，首日销售金额高达2500套，金额达20亿元。当恒大在香港上市时，启东这块荒地的估值，已经超过340亿元。
不过，在徐枫看来，许家印有很多不切实际的想法。恒大的每一项多元化产业，一开始就被许家印寄予厚望。“许老板开会时总在说，恒大的创业是站在巨人的肩膀上，一开始就要对标行业第一，而且要做到行业第一，否则对于恒大的体量，任何行业都不值得做。”徐枫向‘市界’回忆道，这个“巨人”，指的是许家印自己。“他看起来更多的是凭借个人好恶，一掷千金如赌徒般投资。”殊不知，任何多元化业务，想要做好并非易事。
好在，为了盘活恒大海花岛，儋州市政府一直在努力。比如引进合作方接手恒大海花岛的业态，比如加快配套设施的规划与建设。‘市界’了解到，今年8月，儋州市批复了当地滨海新区两个学校建设项目建议书。如果建设成功并投入使用，这两所学校将承接海花岛的教育产业。位于儋州市环湾地区的首家三甲医院，将于今年12月底投用。
10月底，海花岛业主还迎来一个值得碰杯的好消息。在儋州市相关部门的推动下，恒大海花岛2号岛、3号岛上，共计2513户业主拿到了房产证。宋清还发现，海花岛现在也允许一些小商贩摆摊卖菜，“这样生活成本就下降了。”宋清告诉‘市界’，这些仅仅是恒大海花岛焕新的冰山一角。“海花岛想要彻底活起来，并非一日之功。要看未来三到五年。”
其他一些改变也在悄然发生中。一直以来，“恒大海花岛”是这个超级填海人工岛向外宣传推广的名号。但不知道从何时起，“恒大”字样逐渐被淡化处理。如今，“海花岛”用得最多的名称，是“中国海南海花岛”。恒大海花岛方面，甚至后来发公告或通知，落款不见“恒大”字样。
许家印的海上盛宴，终是成了一场空。
（文章为作者独立观点，不代表艾瑞网立场）
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