取消竞拍价格限制50天后，土地市场发生变化了吗？

距离自然资源部9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制，已过去约一个半月时间，土地市场有变化了吗？

据蓝鲸记者不完全统计，截至目前，已有包括成都、合肥、厦门、杭州、重庆、南京、苏州等在内的近20个城市在发布地块出让信息，且均未明确土地溢价率限制，实质上取消了地价上限的规定。

其中，成都、合肥、济南、厦门、南昌5个城市完成了取消地价上限后的首次土拍。而在地价回归市场调节之后，综合已出让情况来看，当前土地市场冷热差距越发明显。

有地块历经241轮争抢

从前述5个城市土拍情况看，热门地块依旧受到争抢，即便溢价超50%，房企也舍得多花钱补仓。

溢价率最高的两宗地是济南市凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块，由中电建溢价53.1%、以总价6.95亿元收入囊中。这块地吸引了包括中海、华润、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛共8家企业报名，历经241轮竞拍。

济南彩石区地块溢价率也达50.17%，地块吸引了鑫都、中电建、中海、保盛、绿城5家房企参与，最终由保盛以7.0642亿摘得。资料显示，山东保盛置业隶属于山东保盛集团，后者是济南市高新区本土企业。

合肥也有两宗地溢价率突破15%，分别为滨湖区BK202305号地块、包河区BH202310号地块，由安徽高速、安徽置地竞得，地块均吸引了不少于10家企业竞拍。

此外，成都此次土拍中，青羊区蔡桥街道地块由华润溢价30%竞得，成华区槐树店路地块由越秀溢价16.76%竞得。

“取消限价后房企可恢复土拍自由竞价，短期内热点地块热度继续升高。”中指研究院山东地产总经理袁彬彬指出。

同时，由于企业获得热门地块的拿地成本相对升高，且“价高者得”的逻辑下，竞品质、竞配建等方式也实质性取消，企业操盘思路及产品品质值得关注。

袁彬彬认为，“取消限价在放开少量优质地块限制的同时，也取消了品质住宅建设的要求，加快了房企竞争分化，在房地产监管等方面也可能会带来一些问题，房企在高溢价下的拿地策略和建设品质也会有新的变化。预计后续会有更多政策出台进行补充和完善，在调控与优化中着力平稳促进房地产市场健康发展。”

资金实力弱企业“被出局”

此前，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄接受媒体采访时预测，取消地价上限可能会加剧土拍市场冷热分化，“核心地段优质项目竞争激烈，偏远地块无人问津。”

从前述5个城市的成交结果看，取消最高地价限制仅对部分热门地块成交价有所拉动，其他地块的成交情况改善并不大。

例如，出现3宗溢价率超50%地块的济南，有2宗地提前终止出让，另有6宗地底价成交；成都也有4宗地底价成交，当中仅有龙湖一家民企拿地。

南昌拟出让的6宗涉宅地中，3宗流拍，2宗底价成交地块分别由本地国资南昌轨道交通、江铃地产获得，仅高新区地块由华润溢价7%竞得。

资金实力强的企业“钞能力”有了更多发挥的空间，中小企业尤其是民企获得热门地块的机会进一步被挤压。

前述溢价超15%成交的地块中，竞得企业包括华润、越秀、安徽高速、安徽置地、中电建、保盛。其中，安徽置地、保盛为当地民企，其余企业均为国央企。

合肥的成交情况可以视为各地的一个缩影——滨湖区地块、包河区BH202310号地块光起拍价就分别达23.38亿元、19.46亿元，一开始就将参与企业“筛”了一遍。

“国央企及大型房企将会成为主流，中小房企的生存空间也会越来越被挤压。有的地块对房企资金、打造产品等各方面要求很高，可谓是机遇和挑战并存，一些中小房企可能直接就放弃了。”中指研究院合肥分院总经理刘敏说道。

一位业内人士则向蓝鲸财经坦言，“取消地价上限叠加现在的市场环境，确实土地市场的竞争没有之前有活力了，但并非全是坏事，资金实力强的企业能承担更多的市场风险，至少保交楼有保障。资金实力不那么强的企业拿地就不一定了。”