首批三只消费基础设施REITs获批，华夏基金独占两只，嘉实物美项目暂受阻

青岛万象城周边环境，图片来源：视觉中国

REITs发行端火热，品类也再迎扩容。

11月26日晚间，证监会公告，首批3只消费基础设施REITs已获批，分别是华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT。

在管理人层面，首批消费基础设施REITs共3只，华夏便占据两席。华夏华润商业资产REIT准予募集10亿份，原始权益人是华润置地（1109.HK），底层资产是青岛万象城，据悉，这是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一；华夏金茂购物中心REIT准予募集4亿份，原始权益人是中国金茂（0817.HK），底层资产是长沙览秀城。

除此，中金基金管理的中金印力消费REIT也获准成立，准予募集10亿份，原始权益人为万科地产旗下的印力商用置业有限公司，底层资产是杭州西溪印象城。

可以发现，本批REITs的原始权益人华润、金茂、万科，都是国内头部的商业地产，不过，底层资产却都不在消费能力强的一线城市，而是分散在长沙、青岛、杭州三地。对此，中信证券研究部陈聪等人认为，购物中心的商圈位置比城市更重要，“二线城市核心商圈许多购物中心的租金表现，要远好于一线城市非核心商圈的购物中心。”

值得注意的是，10月26日，证监会共接收了4只消费基础设施REITs的申报材料，如今通过三只，嘉实物美消费REIT仍未获批。11月21日，证监会对上述4只产品都给出了一次书面反馈，对此，华夏、中金三日后给出了书面回复并被接收，而证监会目前尚未接收嘉实方的书面回复。

嘉实物美消费REIT与其他三只产品有较大区别。如今获批的三只产品底层资产是购物中心，而嘉实物美消费REIT的底层资产是以超市为主力店的社区商业，包括大成项目（北京丰台区）、玉蜓桥项目（北京丰台区）、华天项目（北京海淀区）和德胜门项目（北京西城区）四大项目。

11月21日，上交所针对嘉实物美消费REIT的申报给出书面反馈，反馈意见主要集中在项目运营、估值和外部运营管理方面。例如，大成项目2023年上半年，营业收入和净利润都较2020年出现大幅下降。针对上述反馈，上交所要求嘉实基金在30个工作日内提交答复。不过，监管信息显示，目前该产品尚无进度。

除了REITs的资产类别在逐渐丰富，近日，博时基金也在出手布局公募REITs子公司。证监会官网显示，博时基金提交的设立公募基金管理公司材料，11月22日已被接收。相关人士向蓝鲸财经表示，博时申请设立的公司将专注于REITs产品。

据悉，这并不是市场上第一家公募REITs子公司。早在2020年，红土创新基金成立了REITs子公司——深创投红土资产管理（深圳）有限公司。目前，招商基金、中航基金也在申请REITs子公司。

2021年6月，首批REITs产品上市，至今不到两年半，可以说是仍处萌芽期。而政策端REITs，也是频发利好。

就今年来看，6月，首批公募REITs扩募项目完成募集，市场正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。7月，易方达等多家基金公司发布公告，明确将公募REITs纳入FOF的投资范围，REITs的流动性进一步增强。10月，发改委、证监会发文支持公募REITs试点资产扩容至消费基础设施，如今，首批消费基础设施REITs也顺利获批。从申报到获批，耗时不到一个月。