抓管理、提效率，地产央国企内部“卷”出新高度

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当前房地产行业整体销售呈现下滑态势，部分地产央国企仍旧逆势”交出了答卷。

据中指院发布最新数据显示，1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点，销售额累计同比连续五个月下降。

其中，前11月，在TOP50房企中，央国企销售额平均增长8.2%，稳健民企销售额平均下降6.8%，混合所有制企业下降15.3%，出险民企下降48.0%。

在逆势增长背后，蓝鲸财经通过与多位就职于地产央国企的人士交流发现，央国企今年也经历了多轮区域架构调整，而调整意味着人员的流失，由此带来工作量的增大。

此外，伴随新调整，地产央国企对风险的把控也更为严格，具体落实到销售、拿地、融资上，地产央国企的经营压力也在增大。

明源不动产研究院相关负责人表示，近几年通过引入来自民营房企的营销人才，今时今日的地产国央企营销队伍，早已是高度市场化的团队。

在广州某国企工作的李然则表示，“这两年，公司引进了很多民营房企的管理人员，内部的管理节奏明显在提速。”据李然透露，她所在的公司各区域合并、裁撤不断，领导也在会议上多次提及抓管理、提效率。

“三四线城市公司调整更加频繁。”王森在一家总部位于深圳的央企工作了近10年，他告诉蓝鲸财经，没有一年比今年调整力度更大，“我们很早就不去三四线城市拿地了，这两年都是在去化当地库存。”

“今年部分城市公司完成大部分目标后，开始被区域公司合并，只保留少数机动人员。留下的更卷，谁都不想被淘汰。”王森称。

之前在龙湖工作5年、刚入职某央企的林丰告诉蓝鲸财经，“案场配的物业、客服、行政方面的人手也很少，现场许多行政上的事情，比如零散的采购、维护工作，全让策划兼着干了。同时，除了干本职工作外，还得兼着做许多销售管理、物业管理的活儿。”

林丰进一步称，“虽然央国企今年拿地仍是主力，但背后考量因素也在增多，这要求我们拿地更为精准。”

“今年部分央国企在土地市场的表现给外界激进印象，但在企业内其实已经过多轮评估。”总部位于北京的某央企集团负责人透露，“央企在拿地前需要内部过会，并有严格的内部价格红线。以我们为例，估算获得的楼面价利润小于10%，就不允许拿。”

数据显示，前十一月房企投资格局以央国企为主，尤其在核心城市央国企几乎以全面撒网的策略在投资。克而瑞集团董事长丁祖昱表示，百强房企拿地金额超过100亿的21家企业中，民企只有3家，另有3家混合所有制房企，其余全部为国央企。

具体来看，1-11月，中海地产拿地金额超过千亿的房企，拿地金额为1089.9亿元，同比增长25%。另外，其余央国企比如建发房产、中国铁建等不仅拿地金额较高，投资金额较2022年同期上涨，同比涨幅分别为36%和18%。

在融资端，一位就职于央企负责财务工作的人士则告诉蓝鲸财经，央企现在融资也难，银行不会像之前那样闭眼放贷，只是在有放贷额度压力下才会适量放，“因为银行被考核的始终是利润，银行也不敢承担风险”。

（文中李然、王森、林丰均为化名）