2023年的房地产，仍然面临着巨大的下行压力。
“集团单月销售额100多亿，但是总支出却超过200亿，融不到钱，所以只能裁员降薪。”某头部房企相关负责人向蓝鲸财经如此表示。
在调查采访过程中，类似的“入不敷出”局面，是今年绝大多数房地产企业的经营现状。在不少房企看来，虽然今年市场有过一些阶段性恢复，但在全国整体经济下行的背景下，消费者依然没有较强的购房预期，市场复苏之路艰难而缓慢。收缩、维稳、活下来，成为房企当务之急。
尽管今年年初的楼市小阳春没有贯穿全年，年中“认房不认贷”的政策也仅带来昙花一现的回暖，但市场在年底迎来翘尾。
政策走向也愈发明朗，12月11日至12日在北京举行的中央经济工作会议，对房地产更为重视，并明确了2024年房地产市场工作中的防范化解风险、加快推进“三大工程”建设、加快构建房地产发展新模式这三大主线。
业内人士认为，房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业，过去两年行业经历了“超调”，明年房地产能否企稳对稳定宏观大局尤为重要。
年底楼市迎翘尾
疫情压抑的购买需求集中释放、对通胀的避险性需求、利好政策的刺激以及推盘力度提升等多种因素，促使以核心一二线城市为代表的楼市在今年年初出现显著升温。
克而瑞统计数据显示，今年2月，重点30城新建商品房供应低位回升，环比微增7%，成交则强势反弹，同环比涨幅均超四成。
从具体城市来看，诸葛数据研究中心监测的重点40城中有34城新房销售面积环比上升、5城下降、1城持平。一线城市中仅上海成交下滑，北广深3城销售面积均较上月上升；二线城市中，长沙、济南成交表现最为亮眼，销售面积环比涨幅均超100%。从同比变化来看，40城中32城销售面积同比上升。
不过，成交的活跃很快止步于二季度。
二季度全国房地产市场各项指标逐月回落，其中，开发投资累计跌幅扩大；房屋新开工规模低位徘徊，跌幅持续扩大；商品房销售市场在一季度市场短暂后回暖上升后再次下行，住宅销售面积再次进入负增长区间；国房景气指数由上季度末的94.70小幅回调至94.06。
70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市数量也在二季度持续增加，至6月达到38城，房价下调城市已超半数。
值得一提的是，今年7月，中共中央政治局会议在谈及房地产市场时首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
随后的8月末9月初，在北上广深4个核心一线城市相继“认房不认贷”后，二线城市诸如成都、武汉、南京、苏州等核心二线城市也纷纷跟进。
政策的刺激效应很快显现。从市场数据看，购房者的购买意愿呈现阶段性回暖。以北京为例，根据麦田房产数据，新政后首个周末，北京调价房源中涨价房源占比迅速提高到36%，但到9月下旬以后占比又下滑到17%，回到和8月相当的水平。随着业主预期逐步回归理性，市场再现冲高回落。
国家统计局发布今年1-10月全国房地产市场数据显示，今年前10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。截至10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%，其中，住宅待售面积增长19.7%。
从销售端来看，根据克而瑞数据，今年前11月，百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元，同比降低14.4%，年内累计业绩降幅继续扩大，克而瑞预计百强房企全年业绩降幅将在15%左右。
从房企阵营来看，根据中指研究院统计，前11月销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。前11月累计业绩同比降低的企业数量超过六成。
“经济下行、信心缺失，大家的买房预期很差，这是最关键的因素，如果市场始终起不来，恢复会非常漫长。”某房企相关人士告诉蓝鲸财经。
不过，市场在年底呈现翘尾行情。
综合各大机构及官方数据，北上广深四大一线城市11月二手房成交数据均有上涨：北京网签回升至超1.2万套，环比上涨17.76%；上海成交16173套，环比上涨约7.12%；广州成交10182套，环比上涨8.77%；深圳成交3133套，环比上涨12.9%，同比更是大幅攀升44.5%。
新房销量尽管仍低位徘徊难有起色，但年底开发商已经陆续打出促销牌，通过降价、赠送面积、增加配置等手段，以高品质、高性价比吸引更多客户。
更多融资政策或呼之欲出
2022年年底，支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”政策组合正式形成，今年以来，监管层也多次强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。不过，整体来看，2023年房企融资情况不算乐观。
首先是融资规模持续下降。据CRIC数据，2023年前10个月80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元，同比减少23.48%。其中，10月80家典型房企的融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，创下了2020年以来的新低。
境外资本市场对内房企仍旧不看好，致使境外融资持续冰封。前10月，房企发债规模中境内债券占比达96.95%，这一占比较前9月有所提高。
“新钱”难以进来，旧债偿付持续面临困难。今年，房企违约/展期似已成常态，碧桂园、远洋集团、世茂股份、建业地产等多家企业首次出现债务违约/展期。
据CRIC监测数据，上半年房企债券到期总规模为3953亿元，而发行规模仅为1686亿元，企业无法通过发行新债来覆盖旧债。
一家年销售额曾超千亿的已出险房企人士向蓝鲸财经透露，“我们今年除了一点保交楼资金，应该没有新增任何公开市场融资。目前都是要抵押贷，没有信用贷了。”
此外，“第三支箭”股权融资方面，宣布增发股份融资的房企，相关事项进度各不相同。
据东兴证券统计，目前定增落地的7家房企中有3家央企和2家地方国企，5家央国企的预计融资总额合计371亿元，占据7家企业预计融资总额的90.5%。
万科于8月底宣布终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件，原因是A股股价处于低位，对于现有股东的权益保障需要慎重考虑；保利发展定增融资事项历时近一年目前仍未完成，管理层称相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。招商蛇口、华发股份等房企则已完成定增。
不过，房企融资并非毫无暖意，首次开闸的消费基础设施REITs为旗下有商业不动产的企业提供了新的融资方式。
10月20日，证监会宣布将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，不到40天，首批3只消费基础设施公募REITs便获证监会准予注册的批复，分属金茂、华润、印力三家央企、混合所有制企业。
“消费基础设施公募REITs将帮助万科从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，影响深远。”万科集团董事局主席郁亮如此评价这一融资渠道的打通。
年关在即，更多支持企业融资的政策措施正在跟进。
11月下旬，据媒体报道，监管机构正在起草一份房企融资白名单，以进一步改善对房地产行业的融资支持。从“白名单”到“三个不低于”，多家银行也陆续作出进一步动作，临近年底，邀请房企召开的各类座谈会也在密集召开。
某出险华南房企人士向蓝鲸财经表示，虽然目前各家银行仅是召集房企进行沟通，尚未落实到操作环节，但能给客户带来信心，“尤其是豪宅客户，对白名单还是很在意，甚至有一些意向客户在犹豫要不要买，就是想看我们企业在不在白名单之中，在他们看来这很关键，能入榜的话，是客户信心的保证。”
年底的中央经济工作会议强调，持续有效防范化解重点领域风险，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，从此次会议来看，积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标，企业资金支持政策有望进一步细化落实。
未来何去何从？
据不完全统计，从2022年开始全行业境外债违约房企超过40家，迄今为止，绝大多数房企仍然挣扎在债务泥潭里。
“公司已经两年多没拿地，把在售和在建的项目处置完之后，可以预见的是，公司规模会越缩越小。”多家房企相关人士向蓝鲸财经表示，未来数年内，将有越来越多房企从全国回到某个区域。
在行业发生重大调整的背景下，国央企也无法幸免。为了缓解经营压力，近期，金茂、华侨城、首开、大悦城也都在扎堆“卖家底”。
10月中旬，华侨城和中国金茂分别公告了两笔大宗交易的信息。先是华侨城间接非全资附属公司华侨城上海置地计划在北京产权交易所通过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，意味着全球第六家、中国第二家宝格丽酒店被摆上货架；中国金茂则以28亿元的价格出售了金茂北京威斯汀大饭店；首开股份在北京产权交易所挂牌了北京首开瑞泰商业管理公司100%股权及相关债权，标的包含北京联宝公寓、铂郡商街、璞瑅商街等。
而以近43亿转让旗下高端写字楼标杆中粮置地广场的大悦城，今年已经出售了超80亿元的京沪优质项目。
不过，也有好消息。
11月20日晚，融创中国宣布，境外债务重组各项条件已获满足，即日起正式生效。这意味着，历时18个月的融创境外债重组正式宣告成功，成为国内首家完成债务重组全部流程的大型房企。
9天之后的11月29日，中国奥园披露称，境外重组方案已顺利在28日晚间如期召开的计划债权人会议上获得投票通过，待相关法院聆讯裁决后正式生效。加之今年9月已完成全部境内公开债展期，中国奥园成为继融创后，又一家完成境内外债务重组的大中型房企。
尽管重组之后仍然要面临艰巨的销售难题，但对于融创和奥园来说，债务重组的完成无疑将换来未来几年的“轻装上阵”，且无论是重组方案的创新务实、还是不躺平的十足诚意，都给行业带来了严冬里的一线曙光。
与此同时，行业深刻调整也在加速房企自身的转型发展。
对于房企来说，也许现在比以往任何时候都有必要制定产业链战略和启动与地产主业相关的多元化布局。事实也已证明，相关多元化可以大有作为，比如物业、长租、康养、文旅、商业、大服务等。
“未来新房需求上有天花板，下也有保底线。企业要认清大势，这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发、经营、服务并重是必然的选择。”郁亮在今年年初举办的2022年业绩会上如是说。
某房企高管告诉蓝鲸财经，企业未来的发展路径已经非常清晰，地产开发只聚焦长三角，在建项目售完之后将更多转到安居房、保障房，同时会在康养领域大力经营。
“中国的房地产业之前确实有泡沫，现在基本上已经出清，房价相对已经下降，炒房不再有机会，一些企业也开始离开这个行业。”上述房企高管表示，不过可以肯定的是，市场对房子的需求始终存在，对改善类房产的需求更大，过去的黄金年代已经终结，未来将会平稳发展，行业不会再有大起大落。
中国人民银行行长潘功胜日前表示，针对房地产市场的调整措施逐渐起到了效果，目前已经能够看到一些积极发展的迹象，中国的房地产业正在寻求新的平衡。
展望未来，潘功胜表示，中国的城市化趋势将会继续，城市人口将会继续增加，对于基本的房屋需求依然强劲，相信这会对于房地产市场的健康稳定发展作出贡献。
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