一线城市新年首轮土拍大戏“低温”开局

开年10天，北京、上海、广州轮番上演新年首轮土拍大戏，从整体竞拍情况来看，上海、北京市场的土拍热度相对较高，而广州市场则次之。

据蓝鲸财经统计，上述三个一线城市原计划出让8宗地，但最终3宗溢价触顶成交、3宗底价成交，两宗流拍。

其中，1月10日，上海推出两宗分别位于松江区佘山和泗泾板块的涉宅地块，泗泾地块引来华润置地和招商蛇口的激烈争夺，经过56轮竞价触达地价上限52.51亿后，进入竞高品质建设指标环节，两家房企均接受绿色建筑二星级及超低能耗建筑指标、以及7%的公租房比例后进入摇号环节，最终由招商蛇口摇中，成交楼面价17634元/平方米，溢价率9.33%；另一宗佘山板块，由于仅厦门国贸一家竞买人报名，底价成交。

早前1月4日，北京率先推出4宗住宅用地，其中，中建信和、京能分别以15%溢价率触顶拿下丰台区卢沟桥街道大瓦窑两宗地；中建壹品、北京城建则均以底价获取丰台区羊坊村地块及房山区拱辰街道地块。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，相较元旦之前丰台大红门22家房企争抢1宗地的激烈场面，北京开年第一场土拍较为冷清。

“地块间、城市间冷热分化仍较明显，条件并非极为优越的地块，依然难以获得房企青睐。”关荣雪称。

与上述两个一线城市溢价成交不同，1月9日，广州推出原计划在2023年底竞拍的天河区和白云区各1宗涉宅用地，总起始价为58.02亿元，但最终“出师不利”，均以流拍告终。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州两宗流拍地块虽各有弊端，但是综合来看，开发商量入而出、比以往更加审慎或是造成地块流拍的主要原因。

事实上，从一线城市首轮参拍企业情况来看，8宗地累计吸引17家房企参与，仍以央国企为主，这一情况延续了上一年土拍态势。而土地低温开局，也反映出房企投资更为谨慎、更理性。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，在房地产市场尚未企稳下，中小房企资金压力仍在，获取优质地块难度将加大，央国企资金优势更为明显。

据中指统计，2023年，一线城市央国企拿地金额占比均在六成以上，其中北京、深圳央国企占比近八成。放眼全国，2023年，央国企及地方国资也是拿地主力，拿地百强企业中，央国企及地方国资数量和金额占比均约80%，其中，保利发展、中海、华润、建发、招商蛇口、中国铁建、越秀、华发等央国企位列拿地金额前10。

反观其他民营房企，据克而瑞数据显示，2023年前11月，近五成销售百强房企未拿地。

与此同时，当前各房企新增货值集中度在大幅提升，其中TOP10房企新增货值占64%，TOP11-20房企新增货值占比19%，TOP20房企合计新增货值占比超过80%，而其他梯队的新增货值占比则相应减少，未来市场的格局也将持续分化。

“有心无力。”某品牌民营房企相关负责人告诉蓝鲸财经，销售不畅、回款艰难，当下首要任务依然还是保交楼。

2023年累计获取31宗土地的龙湖集团，目前也尚未参与到2024年初的土地市场中。

展望全年，关荣雪表示，“2024年土地市场整体热度或将在上年的基础上有所回升，其中核心一二线城市的综合表现，或仍会优于其他城市。”

而基于年初土地市场延续低温态势，整体热度低于预期，陈文静表示，未来不排除一线城市土拍规则会根据市场变化而做出调整的可能，诸如部分区域取消或提升溢价率上限等。