深度|北京知名豪宅开发商“家底”遭拍卖

封面图片来源：视觉中国

近日，位于北京市平谷区金海湖的一处酒店与别墅资产包悄然被摆上京东法拍平台。蓝鲸财经发现，该资产的实际拥有人正是京城知名豪宅开发商山水文园。

说起山水文园外界并不陌生，从2001年起，其在北京东三环至四环、寸土寸金的地段，开发了总建筑面积达120万平方米的豪宅项目山水文园。凭借该项目，山水文园也挖掘到了其成立后的第一桶金，此后十多年间该项目持续不断给其贡献盈利，也奠定了其在北京豪宅圈的地位。

此次被拍卖的资产为山水文园金海湖项目的一部分，是山水文园“文旅梦”的起点，也是曾放言，要将旗下山水六旗乐园打造成与迪士尼、环球影城形成三足鼎立格局的重要支撑所在。如今，伴随资产摆上了拍卖台，这些都留在了过去，成为了历史。

据悉，山水文园金海湖项目的起始价超9.16亿元，2024年2月8日开拍，目前无人出价。

“文旅梦”的起点

资产评估报告显示，北京市平谷区人民法院在执行北京绿谷光明电力工程有限公司与北京盛世金海湖房地产开发有限公司建设工程纠纷一案中，需确定金海湖镇罗汉石村西侧土地上的1号酒店、1号别墅及其余4栋别墅、金海湖碧波岛、绿化工程及配套工程设施等的处置参考价。

图片来源：京东法拍平台截图

报告中还提及，资产包中4栋别墅无相关手续，F栋别墅漏水、A栋别墅最底层于2021年被湖水浸泡深约1米。

这处几经湖水浸泡仍在运营、却因付不起工程款被法拍的资产，曾经是山水文园“文旅梦”的起点。

2004年，北京隆博伟业房地产开发有限公司与平谷县国土资源和房屋管理局签订了北京市国有土地使用权出让合同，并向北京市平谷区金海湖风景名胜区管理委员会支付了土地出让金1306.55万元。

2008年12月，受让方变更为山水文园凯湖房地产开发有限公司，同月，山水文园凯湖房地产开发有限公司取得了该地块《国有土地使用证》，便有了后续的山水文园金海湖项目，也就是此次被拍卖的项目。

如果不了解上述被拍卖资产的历史，或无法了解其对山水文园的意义，也无法与那段黄金岁月中竞相追逐“文旅梦”的开发商感同身受。

曾参与项目前期设计的田伟（化名）告诉蓝鲸财经，“当初金海湖项目设计方案改了很多版，老板对项目预期非常高。”田伟说，当时，山水文园想将金海湖打造成为一个具有世界级休闲旅游度假资源的区域，曾设想在金海湖22平方公里的区域内建设各种功能性、景观性的项目和建筑50项，包括直升机、户外运动、马术、游艇、121长寿部落等12个俱乐部。

事情的进展远没有想象得顺利。2012年“7·21”一场大雨致金海湖水位上涨，据一位山水文园前员工透露，金海湖项目损失严重，酒店、游艇码头有不同程度损坏，18栋高尔夫球场几乎需要重做，“甚至听说马场里淹死了几批汗血马。”

大雨过后，金海湖项目重启。一位接近山水文园的人士透露，项目在打造时不惜成本，为了宣传金海湖121长寿小镇的专业性，甚至将诺贝尔奖获奖者请到了现场。

2018年9月，第二届世界抗衰老论坛在这座正在被法拍项目上举办，嘉宾规格极高，2013年诺贝尔奖获奖者阿里耶·瓦舍尔，“欧洲干细胞之父”德国科隆大学教授于尔根·海席勒、日内瓦中心大学医院教授卡尔·海茵茨·克劳泽均来到现场并做了演讲，据一位现场参会的专家透露，演讲内容极其专业。

此后，金海湖121长寿小镇对外宣布，该镇成为世界抗衰老生物医学会在中国的永久会址，山水文园也试图将121长寿中心开到旗下每个主题小镇。

“梦碎”六旗小镇

如果说金海湖项目是山水文园“文旅梦”的起点，那随后的六旗乐园则是山水文园“文旅梦”向外扩张的代表，但也正是随后的扩张步伐过大，成为压倒山水文园的最后一根稻草。

“太可惜了，假如没有做文旅小镇，山水文园可能依然是岁月静好。”谈及此事，一位北京地产圈人士透露，那些年还是地产的白银年代，如果能继续做住宅就好。

除康养外，早在2014年，山水文园与美国六旗娱乐集团签署排他性战略协议，规划未来十年在中国范围内建成十个“山水六旗文旅小镇”，山水文园集团负责整体投资开发建设，六旗集团负责乐园运营管理、技术支持并参与投资。

2015年9月，山水文园与浙江省签约，宣布在浙江嘉兴市海盐县打造“山水六旗国际度假区”，许诺投资300亿元，2016年开工、2019年开园。

彼时，山水文园对外宣称，未来将形成迪士尼、环球影城、六旗小镇三足鼎立的格局。

敢放此豪言，也与合作伙伴有关。成立于1951年的美国六旗集团，于国人而言相对陌生，但其拥有的DC、Looney Tunes等华纳旗下IP，如蝙蝠侠、超人、小丑、闪电侠等更被国人认知。

“文旅核心还是要有IP，迪士尼、环球影城旗下就有多个知名IP。”上述接近山水文园的人士坦言，山水文园与六旗的合作更多是看后者自带的IP及运营经验。

不过，理想丰满，现实骨感。自2016年动工以来，项目多次传出拖欠工程款，建设进展缓慢等问题，原计划的开园时间也一再延迟。

在“山水六旗国际度假区”立项后不到四年的时间里，山水文园先后宣布在浙江、重庆、南京三地打造11个主题公园。

2019年下半年，山水文园遭遇经营问题、资金链断裂。一位山水文园前员工告诉蓝鲸财经，“2019年年底公司有过一批裁员，2020年春节后又一波。”

与六旗的合作，也在这一时间走到了尽头。2020年1月，六旗娱乐发布公告称，山水文园应向六旗集团支付的费用出现违约。

据天眼查显示，仅金海湖被拍卖资产包的所有方，北京盛世金海湖房地产开发有限公司便有风险信息1324条，诉讼关系191条。

出现危机后，山水文园有过自救动作。2020年，苦等战投未果的山水文园，盼来了他的白武士，有着同样“文旅梦”的融创中国。融创中国接手前者位于海盐的“山水六旗国际度假区”项目，摇身一变，成为融创文旅旗下杭州湾文旅城。

融创中国掌门人孙宏斌曾有这样一句话，“融创中国一直在为将来转型做准备。我一直说饱暖思美好生活，所以我们现在投资了文化、旅游。文化就是诗，旅游就是远方，简单来说我们就是投资‘诗和远方’。”

但伴随房地产行业的调整，融创中国自身也遇到了一系列麻烦，未能再次充当山水文园的白衣骑士。

2023年底，六旗也与美国另一大主题公园集团雪松会娱乐，宣布合并重组。在业界看来，这次合并非强强联合，更多是日薄西山的主题乐园公司，通过合并重组抱团取暖，并向资本市场讲出新的故事，试图拯救股东手中日益贬值的股票。

几天前，山水文园实控人李辙也罕见露面，他与多名企业家一同到东方甄选，听俞敏洪和董宇辉分享网红经济。同行的360创始人周鸿祎在微博中写道，“争取理解流量密码，与时俱进跟上时代节奏。”