小阳春虽迟但到。近期，北上广深一线城市楼市成交相对复苏，房企与置换购房人期盼的“刚需客”在回归。
“比节前看房人明显多了不少，价格合适的也有成交了。”位于北京丰台蒲黄榆的某连锁房产经纪机构负责李帅人告诉蓝鲸财经，上个周末他带看了5组客户，有一组已在聊价格。
家住南四环的陆佳则告诉记者，年前他跟某中介商谈，将名下一套90平方米房子出售，由于价格没有谈拢，房源并有挂网，“我想卖390万元，当时中介跟我说，价格太高了，挂了也不会有人看。”据陆佳介绍，近期前述中介在频繁联系他，如果他将价格下调一部分，可试着挂网，价格合适有可能会成交。
这或是当下北京二手房市场的缩影，“北京二手房刚需市场确实在回暖。”据合硕机构首席分析师郭毅介绍，一部分原因是价格降到部分购房人的预期，另一部分原因是，自去年四季度起，北京二手房成交量始终在底部徘徊，积攒了近半年的需求在节后逐步释放。
降幅达部分刚需预期，二手房成交量上升
据中原地产首席分析师张大伟提供的数据，3月1日至10日，北京二手房成交4500套，是去年9月来的新高，按照这个趋势全月有望成交1.5万套。
上海、广州、深圳三地也呈现出相似情况。
一线城市3月4日-10日楼市成交量数据
综合诸葛找房、广州市房地产中介协会等机构数据
二手房成交回温与3月这一时间节点较特殊有关，在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，小阳春一般都是二手房先回升，主要原因是节后刚需买房、刚改换房（先买后买）的案例增加，而二手房一般在区位分布、即时可投入适用、户型等方面具有优势。
“性价比”则进一步推动了广深刚需购房人入市，据李宇嘉介绍，目前市场上成交的低价房源，一是去年以来降价至刚需入场的门槛的房源，二是业主售价低于片区同类房源挂牌价的房源。
新房性价比不足，“次新房”成代替品
二手房回暖的热度并未传递到新房市场。据张大伟透露，“目前北京新盘普遍破发，上百个在售项目，感觉到小阳春的不到20个，传递到成交更是聊胜于无，不如去年同期，而且有些积压库存的项目开始悄悄降价抢跑。”
“破发、高破发率、新房买到手后二手房更便宜，这已经逐渐成为普遍现象。”张大伟表示，目前楼市还有一点温度的杭州和上海都靠新房倒挂，北京已经基本没有了。
“低总价、低单价的二手房源是刚需的首选，新房户型总体偏大，不太适应刚需为主的市场。”李宇嘉也指出，过去两年热点城市二手房价格跌幅明显大于新房，导致新房和二手房价格倒挂的优势消失，叠加“次新房”大量上市，占二手房挂牌的50%左右，占交易量的60-70%，且新房交付周期长，二手房对新房形成了替代。
以某头部房企在北京东五环外一个新房项目为例，该项目渠道参考单价为6.1万元/平方米，项目周边2000年后建成的二手房均价约为4.2万元/平方米，价差较大。
“这个新项目也是赶上了第一波需求释放，去化还行，但二开表现如何很难说。”有业内人士表示。
为促进去化，新房定价正在向二手房看齐。张大伟称，包括北京、深圳、上海在内，多个城市的部分滞销新盘在谋划大幅度优惠。
李宇嘉也向蓝鲸财经表示，“近期，热点城市新房上市售价跟着二手房走，也启动了降价交易的模式，一般都低于吹风价，启动全渠道，渠道佣金也很高。”
广州市场上周推出的两个去化差异较大的楼盘也验证了预期不足时，购房人对“价格”场的敏感度。
合富研究院报告称，白云区保利云境“低价首开”推货310套，去化4成，高实用68平方米户型去化较好，主力均价介于3.3万—3.7万元/平方米之间；天河区华润天河润府首开推货430套，由于首开价格没有超出客户预期，去化一般，主力均价介于4.9—6.5万元/平方米之间。
“目前市场对价格较为敏感，无论新货、余货，成交热点均聚集在高性价比（或让利幅度较大）的项目。”合富研究院表示。
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