放宽“商品房预售许可”条件，广州为房企回笼资金又开了一道口子

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近日，广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室发布《广州市商品房项目概况及预售许可优化审批实施方案（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），针对商品房预售许可申请、监管账户资金等有三点明显变化。

一是不再提及办理预售时“首期住宅不得超建设总量50%”的规定。《征求意见稿》修改了对“首期住宅工程”的表述，变为“第一批申请预售的住宅工程”。

据介绍，“首期住宅工程”是指宗地内项目第一批申请预售的工程（不限楼栋数量以及涉及的建设工程规划许可证数量，但不得超过项目建设总量的50%）。在《征求意见稿》中，这部分内容也一并删除。

合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸财经表示，“广州供量太大，之前的要求更大作用是控制短周期内的新房供应，避免集中供应造成更加严重的供过于求，引起市场的不稳定。”

“过去申请预售的住宅项目是有体量要求的，或者说‘设卡’。现在政策松绑，体量没有要求，有助于相关房企根据实际情况，积极把符合条件的项目推向市场，利好加快预售和回笼资金。”易居研究院研究总监严跃进指出。

二是不再将“配套公共服务设施完成度”与“商品房预售款专用账户销户”捆绑，删除了相关“不予办理商品房预售款专用账户销户手续”的表述。

这在“现行方案”中涉及的内容为，“采取承诺制的配套公共服务设施属于首期住宅工程的建设内容之一，应先于或与首期第一批申请预售的住宅工程同时取得竣工联合验收意见书，未取得竣工联合验收意见书的，房地产开发企业不得交付使用首期住宅，不予办理商品房预售款专用账户销户手续。”

据广州市住房和城乡建设局此前给出的解释，将“配套公共服务设施”与“办理商品房预售款专用账户销户手续”绑定，是为避免出现房地产开发企业在向小业主交付房屋后，仍未建成配套公共服务设施的问题。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，针对配套公共服务设施的验收政策的调整，或有望降低开发商的前期资金压力，同时，完善配套公共服务设施也是保障购房者的居住权益的重要一环。

三是删除了“商品房预售申请的最低申报规模应为独立楼栋，不得分层、分单元办理预售许可”的表述。

这是继此前将“全部楼栋达到预售法定条件”改为“最低申报规模应为独立楼栋”后，进一步放宽相关规则。

严跃进指出，这可以直观理解为，预售的标准更低、更灵活，“广州一些楼盘项目具有特殊性，尤其是建筑设计方面有特殊性的楼盘，若是按原来的政策，其拿预售证的难度更大，进而加大资金回笼的压力。”

“企业的可建设及可预售规模增加，有助于开发商更快地拿到资金，进而加快项目开发进度。”关荣雪指出。

关荣雪指出，整体来看，广州本次关于商品房预售等方面的优化调整切实体现出了从“严进宽管”向“宽进严管”转变，政府减少了对企业正常经营活动的不必要干预，给予了房企更多的自主建设和调配空间，有利于激发市场主体活力，防范房地产行业重大风险，保障房地产行业平稳健康发展。